摘要：近年来，为了推动房地产行业更加稳定地建设和发展，国家陆续出台了一系列政策，减缓了房地产行业持续发展 的势头，也促使很多房地产企业的盈利空间逐渐缩小。在这种情况下， 一些房地产开发企业为了扩大自身的收益空间，必须 采取精细化管理的策略，精简费用、节约成本，对相关税费进行筹划，就成为一种现实需要。土地增值税作为房地产企业需 要投入的一项重要成本，需加强筹划，进而帮助企业在遵守法律法规的情况下，优化内部税负结构、合理管控成本。文章将 围绕这一话题进行论述，通过具体的案例，分析筹划方式，以期为广大工作人员提供参考和启示。

　　关键词： 房地产企业,土地增值税,清算,税务筹划

　　受各方面因素的影响，房地产企业的项目开发、销售 资金压力，给企业造成很大的负担，一些规模较小的开发 商陷入瓶颈，引发社会舆论问题。[1] 在这种背景和趋势下， 房地产企业要想提升自身的精细化管理水平，必须采取有 力的措施，节约和控制成本。其 中，在税金支出 中，土地 增值税作为一项税负高、税率也较高的税种，如何采取有 力的措施对其进行筹划，就显得格外关键。

　　一、基本概述

　　对于房地产企业而言，土地增值税的征收是我国一项 关键性的税收政策， 始于 20 世纪 90 年代。1993 年 11 月召 开的第十二次常务会议中审议通过了《中华人民共和国土 地增值税暂行条例》，要求对转让国有土地使用权、地上建 筑物以及附着物取得的收入征税。1998 年，在我国住房从 实物化分配逐渐转向货币化分配之后，房地产企业面临的 土地增值税也呈现逐年上涨的趋势;2003 年，我国重新调 整房地产行业涉及的相关税务的征收要求，房地产企业的 土地增值税正式进入预征阶段;2007 年，国家税务局颁布 实施《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题 的通知》，强调从该年的 2 月 1 日起，将土地增值税的征收 比例调整为 30%~60%。2022 年，结合最新修订 的《 中华 人民共和国土地增值税暂行条例》。在具体推行新规新政的 过程中，很多房地产企业为了尽可能规避税收筹划过程中面临的风险和隐患，减轻企业税负，扩大盈利空间，开始 在项目全生命周期不断调整相关筹划策略。

　　我国出台《土地增值税暂行条例》的主要目的在于进 一步规范房地产交易秩序和土地使用，进一步实现对土地 增值收益的合理协调。但是由于目前我国房地产市场整体 下行，高额的预征税率并不适合我国房地产行业的发展形 势。虽然土地增值税是国家征收的重要税种，也为地方的 财政发展做出突出贡献，但就目前行业现状而言，适当的 税务筹划有助于房地产企业的平稳运营。

　　二、房地产企业土地增值税清算的税务筹划可

　　就近年来我国房地产企业在土地增值税方面的实际筹 划情况来看，常用、可用的方法主要体现在以下几个方面， 企业可以结合自身的实际情况进行选择。

　　(一)明确土地增值税的清算对象

　　房地产企业在进行土地增值税清算的过程中，需要明 确相关对象，最新的征收政策中凡是通过国家相关部门审 批通过的房地产开发项目，如果是通过分期的方式进行开 发的，需要单独进行清算，如果开发项目中同时存在住宅 项目和非住宅项目，具体的增值额需要进行分别计算。除 此之外，具体的清算对象包括整体转让但是还没有完全竣 工的房地产项目，已经完成建设竣工和销售的项目，直接转让土地使用权的房地产项目，取得房地产项目销售许可 证超过三年但是依然没有进行销售的项目，竣工之后没有 及时进行出售但是进行转让，转让面积超出整体可以销售 面积 的 85%。 如此规避 了清算对象不 明确所致 的风 险和 隐患。

　　(二)确保扣除项目计税内容的有效呈现

　　房地产企业由于业务流程及 内容 的呈现都 比较复杂， 在实际进行土地增值税清算筹划时，通常并不会采取单一 的筹划方式，而是结合项目建设施工过程中涉及的多个业 务类型及不同的时间节点开展工作，启动多种筹划方式进 行组合，将土地增值税缴纳成本尽可能控制至最低的范围。 但是在具体确定土地增值税的扣除金额时，需要严格按照 相关条款和政策要求，一一确认具体需要扣除的项目、费 用金额以及细节，确保扣除项目金额计算的合理性及正确 性，对缺少佐证的相关成本费用则不可扣除。

　　(三)合理利用各项税收优惠政策

　　房地产企业土地增值税清算条件和实施过程都在逐渐 细化，企业可以通过对最新土地增值税优惠政策的解读， 确保在不同的时间节点运用各种减税降费方式来降低企业 税负。目前的土地增值税清算政策对房地产企业的收入成 本进行更加全面的规定，特别是国家税务总局福建省税务 局福建省住房和城乡建设厅 2019 年第 9 号及第 12 号公告 发布按照《工程造价计税成本标准》核定房地产开发项目 工程造价成本，对无增值或明显低增值项目土地增值税降 低预征率，解决了房产开发项目工程造价成本涉税审核难、 土地增值税预征率高与低增值，甚至亏损项目不匹配造成 预征过头，需清算大额退税等问题， 在保证公平税负的同时， 增强了房地产开发企业抵御经营风险的能力。合理利用各 项税收优惠政策，通过申请相关减免、降低预征率等方式 能够实现减税降费，确保企业资金的流动效应，尽可能降 低企业整体相关税负。

　　三、A 房地产企业土地增值税清算的税务筹划

　　(一)企业基本情况及税务筹划思路

　　A 项目全案货值 5 亿元，为普通住宅、非普通住宅及 非住宅三种业态，非普宅业态面积占比 48%，其中无偿配 建面积占比 24%，非普宅业态面积占比 22%，非住宅业态 面积占比 30%，全部为车位，截至目前全案签约率 68%， 按照目前签约情况，全案去化面积未能达到土增税清算条 件。同时由于非普宅部分存在较多正增值，造成项目预计 清算土增税达 2 200 万元，全案土增税税负率为 5%。若要快速达到土增税清算条件，则需加快车位去化。方案一： 车位降价快速去化;方案二：签订车位出租协议。同时， 无偿移交的配建房以其配建面积的实际建安成本，按规定 补缴契税后，并入其取得土地使用权所支付的金额，并全 部在其开发的其他不同房地产类型中按规定分摊。

　　(二)税务筹划思路下的清算方案对比

　　房地产企业土地增值税清算的税务筹划工作需要从整 体着手，由于建设项目大多周期较长，[2] 如果单独对某一 个阶段实施筹划，很有可能面临各种风险和隐患。与此同时， 房地产企业在实际开展工作的过程中需要基于以往的经验 和运营数据制定更完善的工作系统，针对不同阶段加强筹 划运作，提高筹划的有效性。

　　A 企业在原方案下尚未达到土增税清算条件，若按照 车位平均面积进行测算，需签约较多车位才能达到土增税 清算条件，由于需签约车位数量较多、总面积较大，若采 用方案——降价销售的形式会造成货值贬损较多， 故建议采 用方案—— 签订车位出租协议，同时无偿配建部分补缴契 税后，并入其取得土地使用权所支付的金额，并全部在其 开发的其他不同房地产类型中按规定分摊，无偿移交的配 建房不确认为土地增值税销售收入。地价抵减销项从土地 成本中扣除，扣除后土地成本在各业态间按可售面积分摊， 地下一层车位面积按 50% 折算，地下二层车位面积按 20% 折算，该方案下土增税清算金额为 375 万元，税负率由 5% 降低至 2%，且车位货值不贬损。详见表 1.

　　四、房地产企业土地增值税清算税务筹划的主

　　针对土地增值税清算过程中的税务筹划工作，房地产 开发企业需要采取一定的保障措施，确保税务筹划工作合 法有效开展。主管税务机关及其相关部门也应采取有效措 施保障房地产开发企业土地增值税清算的组织开展。

　　(一)企业内部生成的保障措施

　　对于房地产开发企业而言，合理进行土地增值税清算 的税务筹划，需要落实以下几方面保障。

　　首先，提前布局，根据项目的实际情况申请预征率降低。

       相关部门需要结合项目的实际情况，做好阶段性的设计和 规划，及时申请预征率降低。房地产企业需要及时加强对 最新政策的解读和研究，确保能够把握行业方向和政策脉 络，及时把握预征率降低带来的种种机遇，合理规划和筹 划企业税收，确保企业及时调控税负成本，扩大收益空间， 并且确保筹划的过程中减少风险隐患。 [3]

　　其次，规范核算基础。对于房地产企业而言，规范核 算基础对做好税务筹划工作具有十分重要的意义，需要做 好摸底调查，及时建立清算档案，把关销售收入的确定标准， 严格按照企业的项目开发及核算要求，严格按照房地产企 业会计核算的各项要求，对开发成本按照明细科目进行归 集或调整。良好的企业核算基础是企业税务筹划的基石，[3] 在具体土地增值税清算筹划的过程中，不仅需要具备足够 的战略意识，更要综合考虑筹划工作对企业经营发展造成 的一系列影响，在考虑企业经济效益的同时，房地产企业 需要提升对成本管控的认知，意识到税务筹划对管控企业 成本的重要意义。

　　最后，合理利用税务政策。房地产企业在进行土地增 值税清算的过程中，必须合理利用各项既定的税务政策和 要求。现阶段我国有关土地增值税相关的法律法规中，关 于扣除项目的规定主要包括：第一，房地产企业在前期开 发过程中涉及的各类费用，如管理费用、财务费用以及销 售费用等;[4] 第二，房地产企业获得土地使用权需要支付 的所有款项，包括过户手续费及获得土地使用权所需要支 付的价款;第三，房地产开发产生的实际成本，如房产工 程费用、土地征用费用、拆迁补偿费用、间接开发费用以 及基础建设费用等;第四，房地产在项目销售过程中产生 的各类税金及建设费用都需要计入管理费用中，可以一道 视作税金进行扣除;第五，房地产企业针对第一种及第二 种情况所需要扣除的费用之和，更需要格外计算 20% 进行扣除。[5]

　　(二)上级管理视角生成的管控措施

　　对于房地产开发企业主管税务机关，需要落实如下措施， 确保房地产开发企业土地增值税清算工作得到有效管控。

　　首先，需要完善土地增值税的相关立法。抓好房地产 企业土地增值税清算相关的税务筹划工作，必须不断推进 土地增值税立法，以此作为各项工作顺利实施的有力保障。 现阶段，我国有关土地增值税清算的法律法规主要是各种 暂行的实施细则， 即各地方政府或税务部门根据当地的实 际情况，及时对规则内容进行完善和补充。今后，一方面， 相关单位必须加快土地增值税的立法进程，并将其提升至 国家立法的层面;另一方面，由于不同地区的房地产开发和项目建设情况存在较大的差异性，需要将土地增值税清 算的优惠政策作出区分和差异化设计。相关部门需要在征 求普遍意见的基础上，减少因税收政策差异性导致的矛盾 及冲突。

　　其次，需要提高房地产行业征税群体的纳税依从度。 一方面，相关单位需要构建完善的土地增值税评价系统， 依托日常税务管理工作中具体获取的业务信息，从金税四 期系统中抽调纳税申报信息，打造专属于房地产企业的土 地增值税评价指标系统，包括对各类优惠政策做到及时感 知和识别、扣除项目及费用的设置、数额不同比例的增减等。 通过系统评价，可以及时发现房地产企业缴纳土地增值税 过程中表现的疑点，进一步通过电话核查以及评价约谈等 方式，对房地产企业的土地增值税涉税行为进行评估，就 评估的结果及最终确定的风险等级，对日常纳税管理工作 的关键环节进行优化，尽可能解决现阶段存在的疏漏和不 足;[6] 另一方面，对现有 的纳税服务环境进行优化。作为 纳税机构的工作人员，需要尽可能对房地产企业针对土地 增值税清算工作进一步优化服务，引导其不断提高办税水 平，减少税务管理机关和征税对象在实际开展工作过程中 可能面临的冲突和压力，打造良好的征税服务环境。其一， 对于税务机关来说，需要借助多种渠道强化对房地产企业 纳税知识的了解和认知，比如可以选择通过组织培训、短 视频讲解等手段，不断提高纳税对象对税法的依从度，规 避房地产企业最终出现逃税的情况;其二，对房地产企业 的纳税行为进行分类管理，如果企业的诚信级别较高，需 要规范其发票开具和管理工作，增加纳税抽查的频次，不 断提高房地产企业缴纳税款的自觉性和及时性，确保为这 类企业提供更便利的服务，打造绿色的纳税渠道，提高服 务的便捷性及个性。

　　最后，对房地产企业土地增值税征收涉及的相关部门 加强管理环境设计。一方面，相关单位之间必须加强互动 和交流，既要借助打造信息交流平台的方式，对没有依法 缴纳增值税的房地产企业进行制约，依托交流平台，实现 对税务费用的监督管理，努力提高工作效率和服务品质。 由于土地增值税的征收工作需要多个部门的参与和配合， 比如税务征收管理机关、金融机构、发改委、城市建设部 门以及资源主管部门等都需要参与其中，为避免相关部门 之间最终出现信息孤岛，地方政府要做好协调工作，尽可 能和其他部门之间构建共享、协同的交流平台，实现对土 地增值税清算过程的全方位、全过程监督。另一方面，必 须加强对税务中介机构的管理和规范， 因为税务中介直接 关系到纳税机关及征税对象，所以提高相关业务开展的规范性，对于优化税务监督管理环境十分关键。其一，需要 记录税务服务工作表现良好的各类中介机构和组织，尽可 能在办税服务和咨询方面提供多方面的帮助，针对税务服 务中介建立相应的激励机制，尽可能帮助不熟悉土地增值 税征收政策的房地产企业利用好相关政策及优惠措施;其 二，做好有关房地产企业土地增值税清算服务培训，同时 做好政策普及培训以及有关违反税法惩罚机制和措施的教 育，让中介在法律法规及政策的要求下，确保税收中介在 维护法律法规的基础上，维护广大征税对象的合法权益; 其三，针对一些涉及违规操作的中介，需要进行严格处罚。 举例来说，可以将这类中介列入黑名单，甚至可以邀请相 关媒体对其进行通报，与违规企业一同接受来自社会舆论 的监督，确保房地产企业后续的土地增值税清算及筹划工 作尽可能得到保障。

　　五、结语

　　综上所述，由于我国税收环境的调整和改变，给房地 产开发企业土地增值税清算工作带来一定的难度和压力， 也给税务筹划工作提出更高的要求。在这一背景下，房地 产开发企业需要在充分了解税务筹划压力的基础上，选择合适的筹划办法，减少风险出现的可能性，减轻房地产企 业的税负和压力，增强房地产开发企业抵御经营风险的能 力。与此同时，税务主管机关也应不断增加相关措施，确 保房地产开发企业土地增值税清算工作得到有效保障与 管控。

　　参考文献：

　　[1]白金浩.房地产企业税务筹划研究[J].现代商业， 2023(2)：184-187.

　　[2]韩娟娟.房地产企业税务筹划现状及管理优化[J].现代 营销，2022(12)：10-12.

　　[3]马艳.房地产企业税务筹划风险及防范措施[J].今日财 富，2021(19)：88-90.

　　[4]孙张刚.房地产企业税务筹划风险及防范措施分析[J]. 中国产经，2021(10)：48-49.

　　[5]吴冰华.房地产企业税务筹划风险管理的对策[J].纳税， 2021.15(7)：43-44.

　　[6]郑娜.浅议房地产企业土地增值税清算的成本分摊问题 [J].当代会计，2019(17)：107-108.