摘要：xxx报告指出，坚持人民城市人民建、人民城市为人民，提高城市规划、建设、治理水平，加快转变超大特大城市发展方式，实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市。加快推进城市更新是提高人民生活质量的重要举措，是推动城市发展的重要路径，是践行人民城市理念的必然要求。全国各城市纷纷出台政策，推进地区城市更新进程。基于此，文章主要围绕加强城市更新项目财务管理工作进行分析探讨，提出完善财务管理的措施，以供参考。

　　关键词：城市更新；财务管理；对策

　　xxx报告明确提出要实施城市更新行动，在实施城市更新行动的过程中，形成包括政府、市场、社会和群众多元主体在内的共赢多赢局面，实现共建共治共享。深圳市作为中国的经济特区和创新型城市，随着城市化进程的推进，土地资源日益紧张，城市空间布局亟待优化。城市更新项目作为提升城市品质、改善民生的重要手段，在深圳市得到了广泛应用。然而，由于城市更新项目的复杂性和特殊性，其财务管理面临诸多挑战。文章将从深圳市城市更新项目的特点出发，探讨房地产企业如何制定有效的财务管理策略，确保项目的顺利实施和经济效益的实现。

　　一、城市更新的特点

　　（一）项目周期长

　　城市更新本质上是对土地一级和土地二级联合开发运作。在土地一级开发过程中，涉及申报立项、项目规划、搬迁补偿安置、房屋清理拆除、土地清理平整等环节，实施过程中实施主体需与政府和搬迁人等各方进行协商，平衡各方诉求。特别是在与搬迁人进行协商的阶段，因涉及的搬迁人基数大，难以在短时间内达成共识，加之民法典明确了业主的合法物权，使城市更新项目一级开发阶段实施主体付出的成本高、时间长，甚至出现一级阶段就烂尾的风险。在土地二级开发过程中，还涉及土地出让、施工建设、竣工验收、回迁安置、市政基础设施建设及移交等环节，导致整个城市更新项目耗时长，以深圳市旧住宅小区城市更新为例，初步统计项目从立项到二级开发完毕基本是10年以上。

　　（二）利益平衡困难

　　城市更新项目涉及地方政府各部门、搬迁人和开发商之间的利益平衡问题，而城市更新项目唯一的收入来源是通过二级阶段开发的商品房出售实现。受《深圳市城市规划标准与准则》的限制，深圳市城市更新项目规划的容积又有极限，近年来城市更新的项目土地贡献率又越来越高，初步统计城市更新项目一般的土地贡献率已经高达45%。在剩余有限的土地上需解决政府各部门的诉求（需解决学位、道路、公配、城市服务基础设施等），同时还需解决搬迁人的回迁问题，各方利益难以平衡。

　　（三）投资规模大

　　城市更新项目是一项复杂的系统工程，它不仅涉及土地的征收和居民的拆迁补偿，还包括基础设施的完善和公共服务设施的建设等众多方面。以深圳市为例，深圳市的土地资源稀缺，土地市场竞争激烈，房地产上行阶段土地招拍挂市场基本能够达到溢价上限，这就直接导致了土地的市场地价高，初步统计深圳市的标定地价每年以5%的增长率向上增长，从而导致了城市更新项目地价越来越高。近年来，深圳市各区政府基本上都倾向于推进平方公里级的城市更新或土地整备利益统筹等集中连片的项目，2024年初，深圳市政府一次性推出了70个集中连片的项目，这些致使项目的投资规模大，均是以百亿为单位的投资额。

　　（四）项目风险高

　　城市更新项目涉及多个环节和复杂因素，因此存在多种项目风险，贯穿于项目的立项、实施、运营等各个阶段。比如，在搬迁补偿阶段，存在拆迁进度不可控、签约主体存在瑕疵、权属存在争议、标的存在查封等风险，可能影响项目进度和成本；在土地出让阶段，存在土地权属关系复杂、历史遗留问题多、土地出让合同限制条件多、政策调整等风险，这些风险均会对项目的进度、成本产生较大的影响。另外，城市更新项目受政策影响较大，城市更新项目通常涉及多个相关部门和复杂的审批流程，政策的变动可能导致项目无法按照原计划进行，如规划审批、环境保护、拆迁补偿等方面的规定变化；如果政府的政策导向发生变化，可能导致项目的投资方向、建设内容等需要相应调整，从而也将影响项目的投资回报和进度。

　　（五）社会效益显著

　　深圳市的城市更新项目针对的对象主要是一些建成时间超20年老旧的住宅小区、工业厂房、城中村等，这些建筑因建成期大多采用海沙建设而成，导致建筑出现大面积的开裂、水泥脱落、钢筋裸露等，同时因前期规划不完善导致相关的配套设施不全，如停车位不足、公配设施不完善等。通过城市更新的方式可以解决上面的问题，提高小区居住品质的同时增加公共配套设施。

　　二、深圳市城市更新项目财务管理的难点

　　（一）管理体系复杂

　　在会计核算上，城市更新项目涉及主体多，要求房地产企业有完善的核算管理及内控体系，各项成本费用涉及众多财务科目，同时分配标准的不合理，归集口径的不统一，都会造成会计计量不准确，会计信息失真。在资金管理上，由于城市更新项目周期长、投资规模大，房地产企业需要确保在整个项目期间有足够的流动资金来支持运营，对企业的财务资金周转和调配提出了较高要求。然而，在实际操作中，企业通常面临资金筹集难、流动性不足、资金管理混乱等问题。

　　（二）预算与成本控制缺失

　　由于城市更新项目涉及多个环节和利益主体，加之周期长，成本难以准确预测和控制，并且部分企业为追求项目高周转，忽视成本预算管理，为加快一级开发进度不计成本，拆除成本居高。同时，政策变动、市场价格波动等因素也可能导致成本上升。因此，企业需要建立动态预算系统，定期更新预算以反映实际成本和市场变化。

　　（三）拆迁安置问题突出

　　在城市更新项目实施阶段中通常会接触诸多瓶颈问题，如谈判拆迁难、产权注销难、回迁安置难等。部分被搬迁居民对搬迁补偿期望过高，不愿接受实施主体制定的补偿标准，而实施主体又无法承担更高的成本，导致项目在谈判签约阶段就停滞不前；或由于少数房屋无法彻底拆迁，回迁楼便会处于长期搁置状态，无法顺利开展建设施工，导致到了指定回迁时间后无法实现及时性回迁入住。这一系列问题若在城市更新过程中发生，将严重影响城市更新项目开发周期，实施主体发放的货币补偿远高于原预算，导致货币补偿资金严重匮乏。

　　（四）税务管理薄弱

　　随着房地产市场下行，城市更新项目实施主体开始转化为政府、国企，且项目的社会效益大于经济效益，因此项目业务人员很容易忽视税务管理工作。城市更新项目一、二级开发周期长、涉及主体多、重资产、资金密集、资产负债率高，且各项目通常选择设立新的项目公司运营，制度不完善，对风险识别、控制的整体较弱。

　　（五）风险管理不到位

　　城市更新项目面临多种风险，包括市场风险、政策风险、建设风险和金融风险等。这些风险可能导致项目进度受阻、成本上升甚至项目失败。因此，企业需要建立全面的风险管理框架，包括风险识别、评估、监控和应对策略。

　　三、城市更新财务管理对策

　　（一）规范各项收入、成本的核算

　　首先，需明确收入核算的范围，城市更新项目主要收入有销售收入、回迁房增购收入或运营收入；其次，需明确收入确认的准则，新收入准则要求收入的确认以“控制权转移”为依据，即安置房控制权转移给回迁居民、保障性住房控制权转移给购买人时实现。城市更新项目成本核算是指项目开发期间发生的搬迁补偿款、土地出让金、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费等进行归集和分配，最终计算出项目总成本和单位成本的过程；最后，若要全面提高项目会计核算效率，最重要的是做好改造支出归集工作、优化开发支出分配工作。工作人员需要对支出核算工作的精准度予以关注，以此来确保成本的完整性，同时要加强与审计单位的沟通和协调。

　　（二）做好资金筹集和管控

　　首先，是科学协调资金，可考虑借鉴房地产开发工作中的融资策略，积极探索多种融资模式，如保险债权计划、基础设施建设基金、信托融资等，从项目实际情况出发，选择与之适配的融资方式，积极尝试可行性方法改变当前资金来源单一的问题，鼓励更多的投资者通过专项基金、债券等形式参与到城市更新项目中。

　　其次，是优化资金支付审批，城市更新项目需要的资金量较大，并且资金用途种类较多，繁琐的审批流程将会大幅降低工作效率，影响项目推进。因此，可充分利用信息化技术，开发谈判签约、工程施工等信息化系统，通过系统来规范业务前端数据的报送，加强业务部门与财务部门之间的联系，全面提升审核的效率。

　　最后，是强化资金管控。不断完善财务管理制度的建设，建立内部的监管机制，实施内部管控手段，确保岗位职责清晰，确保资金安全。同时，执行资金预算管理，以合同付款期限编制用款计划，按用款计划筹集资金，避免造成资金的浪费，节约改造成本。

　　（三）加强税务管理

　　第一，做好全过程税务规划。城市更新项目一级土地开发时，需支付大量货币补偿或实物补偿，涉及增值税、企业所得税、契税等多个税种，且不同的补偿方式对项目的税负影响较大，因此需要企业及管理人员高度重视税务管理工作。在开展实际业务前，由专业税务团队提前介入，测算项目整体税负，预排项目所有涉税事项及应税行为，梳理项目税务风险点及应对措施，做好项目全过程的税务规划，避免项目税负过高。例如，前期拆迁谈判阶段，应当明确各利益方权利义务；建设期阶段，规范项目成本归集和票据的取得；预售及选房阶段，做好税费预缴申报；入伙及回迁阶段，完成收入确认及成本分摊，开展税务清算工作。做到税收优惠政策应享尽享，应缴税费按时足额缴纳。

　　第二，加强税务风险管理。首先，是完善税务管理基本环境，合理设置税务风险管理流程。其次，在完成风险管理基本环境的基础上，确立税务风险识别和评估系统，通过配套制度，关键财务指标分析，流程分析等方法进行风险识别，根据损害程度的大小，对税务风险进行评估。最后，控制项目各阶段经营活动的风险，定期梳理各种交易活动，紧跟城市更新各项政策。

　　（四）实行项目全过程成本管理

　　第一，加强城市更新前期可行性研究成本管理。在进行项目可行性研究时，财务人员需与业务人员共同开展调查分析工作，提前筹划项目资金、税负、收益等经济情况，充分论证，从而判断出是否进行投资改造。

　　第二，完善城市更新实施过程中的成本管理。在项目实施过程中，主要有两大环节，一是拆迁补偿，应当加强搬迁补偿资金支付审核及过程审计，在搬迁补偿资金支付时，业务部门必须向财务部门报送拆迁补偿协议及其他支付依据，财务人员进行审核后发放到被拆迁居民银行卡中，尽量减少中间环节，同时建立支付台账，做好拆迁档案保管；二是工程建设，应当加强建设成本管控，关注项目建设进度与成本发生情况，动态更新项目建设成本，定期与目标成本比较，确保项目建设成本不超预算。

　　第三，提升城市更新竣工决算成本管理。城市更新是民生工程，需要将保证回迁作为根本目标，按时按质完成项目建设并验收通过，才能将回迁房交付到回迁居民手里，开展验收工作也需要财务部门共同参与，涉及的物资盘点、对账、合同结算等财务工作都是相当繁琐且十分重要的。

　　（五）建立财务信息化管理

　　城市更新项目，有必要从业财融合视角，创建财务信息管理平台。借助信息平台，高效录入城市更新项目的各项财务数据，减少数据偏差性。以财务管理为目标，进行全环节的财务管控，有效整合城市更新项目的各类数据，高效开展财务管理工作。利用全面预算的各项管理内容，以财务控制视角为出发点，针对项目各个环节的资金流动情况，进行全环节监管，实时更新财务数据。在线上平台中，整合了改造项目的各类资料，具体包括各个部门、主管组织、负责部门上交的重要文件，从中提取改造项目所需的资金明细。从申请、审批、发放资金各个环节，有序落实改造项目的资金监管工作。

　　四、结语

　　综上所述，城市更新是一项民生工程，也是多方参与的公共政策项目，不但与城市发展建设、解决居民住房条件差等问题，还与多方利益息息相关，项目涉及规划、拆迁、建设、回迁等一系列问题，耗时长、难度大，需要高度重视财务管理的重要性，同时财务部门要主动参与全过程管理，避免出现信息断档，坚持有为才有位，主动作为，在项目的顺利推进和创造效益上作出贡献。

       参考文献：

　　［1］周勇，杨雪锋，殷子涵.居民自主型城市更新的治理逻辑与实践表达：基于杭州浙工新村危旧房有机更新案例［J］．中国名城，2024（5）：13-22.

　　［2］柴源．企业风险管理与内部控制［J］．纳税，2024（1）：52-54.