摘要：伴随着物联网、人工智能、区块链等新兴技术的飞速发展，全球掀起了一股数字化浪潮，并由此产生了“数字经济”。自房地产行业进入高速发展期后，竞争就变得更加激烈了。传统的标准化复制产品和服务，已经很难满足市场的需要，同时也改变不了行业的竞争模式。各大地产公司纷纷开始抢夺传统地产商仅存的生存空间，传统地产企业的数字化转型已经刻不容缓。

　　关键词：数字经济；传统房企；数字化转型

　　随着一些头部房地产企业的暴雷现象的出现，房产行业面临着前所未有的冲击，如何在不过于依靠高负债率的前提下稳健发展？在房地产深刻变革的背景下，有关产业该如何把握资本机遇，促进自身发展？以后的调整还会继续，新的发展模式，新的产业格局又将如何变化？除了住宅业务，产业物流、商业、康养、物业服务、数字技术等更广阔的领域会给我们带来怎样的发展机会？传统房企又该如何把握这些发展机遇？成为当下亟需解决的问题。

　　一、房企数字化进程及政策现状

　　（一）房企数字化发展历程

　　中国房地产行业自1994年房改后经历了二十多年的高速发展，依次经历了信息化、流程化、大运营管理化，如今正朝着数智一体化方向发展，已从“增量时代”进入到“存量时代”[1]。房企近十几年的数智化转型发展可以分为四个阶段，具体历程如表1。

　　（二）数字化政策现状

　　2021年，我国数字经济实现了历史性的飞跃，达到了45.5万亿元的规模，其在国内生产总值中的比例高达39.8%，在GDP中的高占有率使数字经济对国民经济的支撑作用进一步增强。据了解，2021年度TOP50房地产企业的数字化战略目标是要提高企业的内部运作效率，达到降低成本和提高效益的目的。而2022年TOP50房企数字化建设的主要任务之一是提升在客户方面的服务能力。为了获取较高的顾客满意度，各头部房企把对服务力的提升放到了公司战略的重要层面。

　　国家于2022年1月发布了《国务院关于印发“十四五”数字经济发展规划的通知》（以下简称《规划》），这是我国首部国家数字经济专项计划，也是首次以国家层面的文件形式明确了“数字经济”这一概念。明确表达了“重点支持数字化创新，为实施新一轮科技革命和产业变革，培育壮大新动能，建设现代化产业体系，我国将大力发展数字经济[2]。”同年3月，《2022年政府工作报告》提出了“促进数字经济发展，加强数字中国建设整体布局”。回顾2022年，在数字经济上已确立了整体发展规划和数据流通规则，为政府、企业、人员数字化转型树立了标准和方向，房地产在工程建造、营销交易、企业管理、城市运营方面都提出了部分标准和守则，数字经济的增长趋势已成必然。

　　2022年数字化政策动态如表2所示。

　　二、房企数字化改革动因

　　（一）国家政策的调整

　　2021年年初，“十四五”规划中首次提出了“房住不炒”，这也为今后5~15年的政策定下了基础发展方向。与此同时，一系列关于土地获取、资金获取、需求匹配等方面的政策相继出台，以促进房地产市场的稳定和持续健康发展。在资金获取方面，“三道红线”的出台，对公司的融资规模形成了直接的制约，房地产企业依靠杠杆进行扩张的模式被抑制，在政策的长期效应下，房地产企业若想使公司规模保持稳定增长，就必须改变传统的粗放经营模式，进行精细化管理，实现高质量的稳健发展[3]。现金流充足、销售去化能力好的房地产开发商，在房地产市场中的竞争将会更具有优势。在土地获取方面，“两集中”的土地供应方式，使一次性供应的土地数量多、范围广、工期短、金额大，企业在短时间内筹集资金变得困难。企业对资源的整合、运作的灵活性提出了更高的要求。从需求方面看，在“房住不炒”的大方向下，国家对房地产的调控力度不断加大，主要来遏制投机炒作以及房地产市场的需求泡沫。

　　（二）行业竞争的加剧

　　由于一系列经济影响因素存在，我国经济发展活力程度在近几年也有所减弱，企业的投资动力也随之减弱，加上地方政府严禁土地投资等方面的因素，使得地产行业市场转向了存量时代，原本供求平衡的市场格局发生了改变，市场供给多于市场需求，因此房价难以支撑，出现了不同程度的下调，从而影响了价格的形成格局，使得整个房地产业的盈利水平都出现了不同程度的下滑的趋势[4]。在此原因下，房地产行业的“二八法则”现象更加明显，头部房企数字化程度更高，掌握了更适应市场需求的技术，规模进一步扩大，而本就处于发展弱势的传统房企在市场占有率的扩大上举步维艰。为了打破这种局势，传统房地产企业的盈利模式必须从单纯的开发、销售转向资产运营与服务，这就要求其在组织管理方面做出变革，从粗放式发展转换到精细化管理。

　　（三）行业需求端的升级

　　在过去的二十年里，中国房地产行业的主要目标是解决住房问题，确保人们有房可住。大规模住房建设满足了人们的基本居住需求，推动了城镇化的进程。然而，随着数字经济的发展，人们对住房的要求也逐渐提高，房地产企业需要提供更好、更优质的住宅产品才能满足顾客的需求。由于现在的购房消费群体越来越年轻化，家庭结构越来越小，职业选择越来越灵活，人们的精神追求也越来越多样化，人口结构的老龄化也越来越严重。这就导致了消费者对未来住宅产品的要求不再只限于户型，而是要考虑到规划、立面、景观、配套、健康、智能、服务等各个方面。房地产企业要实现以顾客为中心的组织过程转型，由单一的产品销售转向长期的顾客管理。与顾客建立直接联系，增加与顾客的接触，增加同顾客的交流次数，增强对顾客需要的了解，并建立顾客反馈机制[5]。这样就可以减少企业的市场费用，提升企业的整体竞争力以及产品竞争力，为企业的产品和服务开发提供数据支撑。

　　三、推进房企数字化改革方法

　　（一）业务层数字化建设

　　1.进行房地产数字化设计

　　利用数字化技术与建筑设计结合，打破传统建筑设计的低效率与不可逆性、提高建筑设计的精确度和美观度。通过BIM，为客户提供“开发管理、前期策划、BIM设计、产品管理、数字孪生”五大产品服务，力争为客户实现“全业态”和“全周期”的数字技术赋能[6]。当下房企成功实施案例可参考龙湖旗下的龙湖龙智造品牌。

　　2.进行房地产数字化施工

　　运用数字化技术辅助工程项目推进，通过人与信息终端交互进行，主要体现在表达、分析、计算、模拟、监测、控制及其全过程的连续信息流的构建，强调单个项目进行的全流程信息捕捉和监控。数字化施工的一大特点是建筑机器人的应用，所以企业要在建筑机器人的研发、生产和应用上下功夫，促进新的装配式建筑系统的应用，搭建一个以BIM为基础的工业互联网平台，对施工组织方法进行创新并加以应用，把自主研发的建筑机器大规模、系统性地应用到建筑建设的各个阶段，使机器人具有与人同样的智慧工作能力，从而达到在效率、质量、安全、环保、成本等方面兼顾的智能建造。当下，房企成功案例代表为碧桂园子公司博智林。

　　3.进行房地产数字化建造

　　将数字化、智能化技术用于批量建筑及大型复杂工程中，推动智能建筑的产生。利用物联网技术和人工智能实现建筑智能化与自动化控制，实现建筑物自动化、物业管理数字化等，提高建筑物的能源利用率。房企代表为华润置地“润智造”平台。

　　（二）管理层数字化建设

　　1.进行数字化资产管理

　　在管理方式上，数字化资产管理可以提高企业的管理效率，降低成本，提高收益，同时也有助于企业降低风险，提高决策效率。现有进行数字化资产管理的头部房企有华润置地、绿城中国与保利发展等。

　　2.加强交易与运营数字化

　　房地产企业在产品营销、服务提供和客户交流环节运用数字化平台与技术，提高办公效率、服务质量和客户满意度，在企业运营角度应用数字化和智能化技术，实施更精准、更动态、更高效的企业管理。

　　（三）全主体数字化建设

　　房地产产业链较长，涉及的部门与流程较多，需要上下游企业协同、贯通房地产全产业链发展。数字化背景下实现房地产全产业链的发展，首先，要实现上下游产业间、前后台与各个部门间的信息共享与数字化业务协同；其次，是要借助第三方数字化力量推进产业数字化，实现数字化技术赋能行业价值提升、全主体参与行业数字化转型。

　　1.上下游产业间、前后台与各个部门间的数字化业务协同

　　关于上下游协同、贯通房地产全产业链发展的优秀房企代表有万科万物云、龙湖龙制造等。万科万物云专注于推动房地产业的数字化转型，并提出了“蝶城”策略，建立以街区为中心，20~30钟即可到达的区域，构建了一个半径3公里左右的密集服务圈。在这个范围内，社区、企业和城市服务能够共享统一的资源和设备，服务商还能够对生产设备和生产资料进行统一的调配，从而达到节约成本、提高效率的目的。龙湖龙智造在“智慧城市”“智慧社区”“研发办公”“新型商业”等多个层面，以“实体+数字”双元开发的路径，达到“空间载体+数字赋能”的互动，构建“一核一轴一带”的空间布局，依托“空间数据网络+智慧运营指挥中心+社区服务网络”的数字孪生体系，赋能数字化转型新模式。

　　2.借助第三方数字化力量推进产业数字化

　　科技巨头互联网企业如华为、小米、腾讯等积极参与推进房地产业数字化，数字化平台企业与房地产企业合作，能够提供统一的大数据云平台进行信息的链接、协同、融合、监测与反馈。同时，在工程造价领域，广联达作为一家成熟的平台企业，构建出一套“研-营-销-服”的企业体系，为房地产企业提供数字化的软硬件产品、解决方案及相关服务。由于其成熟的数字造价产品和技术，被称为“房企逃不过的广联达”。

　　四、结语

　　目前，房地产行业的数字化转型还存在着很大的问题，许多行业和公司都还停留在传统的生产方式上，还没有真正地与数字化、在线化或智能化相结合，生产建设相对滞后。所以，传统的房地产公司应该跟上国家的方针，通过数字手段，从粗放式的管理转变成精细化的运营，进行以消费者为中心的组织过程的改变，由单一的产品销售转向长期的顾客服务。把数字技术应用到房地产开发的每一个阶段，节约成本，提高决策的科学性，减少决策的风险，实现企业长期的发展。

　　参考文献：

　　［1］张耀，张冬冬.房地产企业数字化转型路径探析［J］.时代经贸，2023，20（9）:98-101.

　　［2］迟峰.数字化变革，房企未来发展之“道”［J］.城市开发，2022（5）:72-74.

　　［3］刘贞平，罗海燕.“三道红线”倒逼背景下房地产企业的投资策略［J］.上海房地，2023（2）:7-12.

　　［4］黄海.存量房产管理数字化转型路径探索［J］.房地产世界，2023（3）:83-86.

　　［5］韩佳平，李阳.我国企业数字化转型：特征分析、发展规律与研究框架［J］.商业经济研究，2022(6）:133-135.

　　［6］BIM智能建造引领房企高质量发展［J］.中国建设信息化，2022（16）:18-20.