中国房地产行业还处在调整周期内，形势依然严峻。截至2023年8月31日，以2022年营收规模计，A股十大房企中，2023年上半年实现盈利且较2022年同期有所增长的只有3家；其中，保利发展归母净利润由108.26亿元同比增长12.65%至122.22亿元。港股方面情况类似，十大房企中，只有龙湖集团、华润置地、绿城中国、建发国际集团实现盈利，而且数据较2022年同期有所增长。其中，龙湖集团是为数不多的民营房企。

　　房地产行业调整期内，保利发展、龙湖集团等依靠多元化发展、严控财务风险的房企，正成为中国房地产穿越周期的模范。

　　房企积极开发多元化业务

　　2023年中报数据显示，A股十大房企中，上半年归母净利润为正数且较2022年同期增长的只有3家，分别为保利发展、华发股份、滨江集团。其中，利润水平最高的保利发展，归母净利润由108.26亿元同比增长12.65%至122.22亿元。

　　剩下的头部房企中，龙头万科也逃不过周期调整的困境，归母净利润由122.23亿元同比下降19.43%至98.7亿元；绿地控股归母净利润近乎腰斩，由42亿元同比跌37.87%至26.1亿元；首开股份亏损扩大，由亏14.24亿元增亏至19.06亿元。港股方面情况类似，头部房企业绩同样不乐观。其中，巨无霸碧桂园更是巨亏489.32亿元，同比跌幅超过8 000%；中国恒大亏损超过300亿元；中国海外发展尽管净利润超过百亿元，但也比2022年同期下滑接近20%。十大房企中，只有龙湖集团、华润置地、绿城中国、建发国际集团在实现盈利的同时，数据较2022年同期有所增长。

　　值得注意的是，龙湖集团是当中为数不多的民营房企。该公司归母净利润由2022年同期的74.8亿元同比增长7.7%至80.58亿元。在行业整体下行、约60%的上市房企预计亏损的情况下，龙湖集团能够实现核心净利润的正向增长，十分难能可贵。保利发展和龙湖集团，可以说是A股和港股、国资和民营各自领域的优秀代表，翻开这两家公司的财报，会发现一个共同点，就是高增长的非房业务贡献度正不断提高。

　　事实上，在行业最艰难的三年里，保利发展的非房业务其实是节节高升的。财报显示，2020—2022年，保利发展非房业务由154.32亿元增长至235.03亿元，复合增长率为23.41%；营业利润同期由14.33亿元增至21.74亿元，复合增长率为23.17%。

　　2023年上半年，保利物业实现营业收入71.41亿元，归母净利润7.64亿元，同比分别提升10.7%、21.5%；同期，保利发展把握住消费经济复苏机会，上半年实现资产经营类收入约22亿元，同比增长22%。

　　龙湖集团方面，在中国房地产市场供求关系发生重大变化的形势下，该公司不断加快构建高质量发展模式，聚焦“开发、运营、服务”三大业务，发挥“1+2+2”航道协同效应，令集团利润结构逐步优化，非开发业务利润占比增至过半。

　　消费市场及服务业的快速修复，驱动着需求持续回暖与释放，龙湖多年沉淀的运营及服务能力也得以体现，在周期中既是盈利兑现的贡献源，也是持续发展的增长级。

　　2023年上半年，龙湖集团实现由运营及服务业务组成的经营性收入122亿元，同比增长10.4%，经营性利润占比超半数，利润结构更加优化。其中，运营业务收入达63.3亿元，同比增长8%，毛利率为77.3%；服务业务及其他收入达58.4亿元，同比增长13%，毛利率为31.9%。可以看到，2023年上半年，三大业务板块协同发力，为龙湖贡献稳定的收入与利润。正是凭借内生式驱动，龙湖也率先走出了正现金流的高质量发展模式。

　　中金公司日前在其研报中称，龙湖是业内领先的综合型开发运营商，较早跑通“开发+持有”模型，在此基础上衍生出空间运营管理业务；看好龙湖在稳健财务加持下，地产开发主业平稳发展，多元业务多点开花，“这有助于提振龙湖集团利润与现金流，助力估值释放”。

　　不断探索新增长曲线

　　近年来，房地产市场环境不断变化，房企纷纷探索新发展模式，就是在开发业务之外，寻找“第二曲线”甚至“第三曲线”，并希冀通过布局，能够多一份底气面对周期波动。

　　事实上，经过2022年至暗时刻的洗礼后可以发现，仅仅依靠地产一项业务已经不能支撑房企持续长远发展，如保利、龙湖等依旧走在前端的房企，普遍都具备“多条腿”走路的能力。以保利发展为例，该公司管理层一再强调要以不动产投资开发为原点，整合行业生态内的建筑、物业、代理、资产经营等综合服务业态，寻找多条新增长曲线。

　　财报显示，近年来，保利物业积极推进“大物业”战略布局，大力深耕非居业态，已形成在高校、政府机构、城镇景区、轨道交通等多种细分业态的全国化布局和领先优势。截至2023年6月末，保利物业合同管理面积8.42亿平方米，同比增长15.2%；在管面积6.50亿平方米，同比增长24.3%。同时，保利物业市场化能力不断增强，第三方在管面积达到4.12亿平方米，占比达63.3%，实现第三方物管收入19.69亿元，同比增长32.4%。此外，保利物业持续做强做优公共服务，公共服务在管面积3.58亿平方米，同比增长29.7%。

　　另一方面，保利商旅整合购物中心、品牌酒店、旅游景区等业务板块，持续加强专业化能力建设，发挥资源共享优势，提升资产经营质量。2023年中报显示，保利发展酒店板块平均入住率已恢复至2019年水平，平均房价较2019年上升16%，营业收入同比增长53%。

　　龙湖集团方面，该公司三大板块对应多航道业务，构成“一个龙湖”生态体系，多元化、高品质的产品与服务，在不同空间为庞大的客户群体提供服务，突破时间与空间的界限，实现高效协同与相互促进的正向循环，令龙湖得以持续拓宽业务围栏，不断丰富业务生态，从而在满足人民群众美好生活的过程中发挥更大的价值。

　　截至2023年6月末，龙湖商业已进入全国30余座城市，累计开业运营的购物中心达81座；长租公寓业务在推动产品升级的基础上继续寻找增量，已明确四条产品线，分别是长租公寓“冠寓”、产业办公“蓝海引擎”、服务式公寓“霞菲公馆”、活力街区“欢肆”。其中，作为基本盘的龙湖冠寓，截至目前开业房间数11.9万间，紧扣民生底色，已纳保超4万间，助力城市青年安居。

　　此外，拥有超20年物业服务和商业运营经验的龙湖智创生活，持续以珑之名、尊享、乐享、惠享四大住宅产品体系，服务更多业主，并通过办公、商业、城市服务产品体系持续拓宽业务围栏；全新推出的“智慧营造”品牌“龙湖龙智造”，已经快速成为代建行业的有力竞争者。截至目前，龙湖龙智造已累计获取建管项目50余个，总建筑面积超900万平方米，以行业领先的综合实力，持续助力智慧城市营造，赋能未来城市发展。

　　值得一提的是，2023年3月，龙湖龙智造与南京能谷能源产业发展有限公司（以下简称“南京能谷能源”）牵手成功。根据合作协议，双方将在南京市江宁区麒麟科创园，共同打造一座商业综合体项目。该商业综合体建筑面积约12万平方米，总投资金额预计12亿元，项目建成后将落地龙湖旗下的天街品牌。

　　麒麟科创园项目由龙湖龙智造提供代建服务，南京能谷能源方面称，看中的是龙湖龙智造集成龙湖集团全业态的开发经验及行业领先的数字科技能力，能够实现高品质交付和带来超额回报。

　　龙湖强调，该项目并不是简单的代建业务，龙湖龙智造建造完成之后，这里也会是龙湖商业在南京的第一座商业轻资产项目。“麒麟科创园项目的签约，是龙湖龙智造在南京首个轻资产建管项目，也是龙湖商业首个轻资产落地项目，‘一个龙湖’的协同效应愈发突显，三大业务板块参与到更多的城市空间功能塑造、服务重构之中。”龙湖表示。
       严控财务风险

　　寻找新增长曲线的同时，在调整周期，房企还需要对财务风险严格把关。事实上，财务稳健也是保利、龙湖等发展势头较好的房企的另一个共同点。

　　保利在发展方面，早在2017年底的发展年会上，时任总经理就提出了“适度杠杆”的财务原则。随后，保利发展即使经受了各种市场压力，依然坚定不移地降杠杆。截至2023年中，保利发展货币资金余额1 486亿元，保持在总资产10%左右的合理水平；有息负债规模3 564亿元，较初期减少250亿元。

　　同时，保利发展资产负债率为76.99%，较2023年初下降1.12个百分点；扣除预收款的资产负债率为65.31%、净负债率为63.06%，分别下降3.17和0.50个百分点，现金短债比为1.38，三道红线持续保持绿档水平。

　　此外，保利发展一年内到期的债务占有息负债比重为18.6%，较2023年初下降2.7个百分点；银行贷款与直接融资比重为86%，综合融资成本约3.73%，较年初下降19个基点。

　　龙湖集团方面，公司同样提出了“克制、审慎并高度自律”的财务控风险战略。早在3年前，龙湖就提出降负债的管理策略。现阶段，龙湖的整体债务规模稳中有降，结构持续优化，外债占比持续压降。“公司始终将安全性放于一切发展的首位，以战略定力和余量思维应对周期的不确定性。”龙湖表示。

　　截至2023年中，龙湖集团的综合借贷规模为2 070.9亿元，规模稳中有降；持有现金724.3亿元，继续保持高位；三道红线指标继续稳居绿档，其中剔除预收款后的资产负债率为61.9%，同比下降6个百分点，为近五年来最低。

　　同时，龙湖集团外币债务占比进一步下降至21.6%，其中97%的外债已做掉期对冲，全面规避汇率波动风险；集团坚持低成本的融资渠道，整体借贷成本为年利率4.26%，平均账期进一步拉长至7.19年。2023年7—8月，龙湖集团已累计偿还共计83.7亿元公司债。至此，2023年境内到期公司债已基本还清，仅余11月到期的1.19亿元。

　　此外，龙湖集团还将于2024年1月到期的153亿港币银团贷款，提前偿还了72亿港币，并计划在2023年内全部提前偿还剩余部分。此外，龙湖大股东近两年有近百亿资金返投回上市公司，使公司资金流和资本更加强壮。大股东的提前铺排，也让龙湖成为少数财务上安全的民营房企之一。

　　一如既往稳健的财务盘面和安全的债务结构，令龙湖集团始终保持境内外高信用评级。目前，标普、穆迪、惠誉、中诚信、新世纪均给予龙湖投资级评级，龙湖得以保持境内外全投资级评级。
       房企经营多元化发展成为趋势

　　随着政策的出台和执行，如企业端的“三道红线”、银行端的“两道红线”以及集中供地政策，房地产行业的发展逻辑发生了重大变化。传统的“高周转、高杠杆、高负债”的经营模式亟需转变。房地产行业将从以物业开发为主逐渐过渡到以服务供给为主，发展逻辑更加趋向长期主义，存量市场蕴含着新的发展机遇。为了实现高质量发展，房地产企业需要顺应时势，在夯实开发主业的基础上，探索新的发展模式。多元化业务作为房地产企业开拓存量市场的主要手段，将扮演着更为重要的角色，这也是企业从销售模式转向经营模式的必经之路。

　　房地产企业的多元化业务转型可以追溯到约十年前，而涉足多元化经营的起点则更早。房地产企业的多元发展具有明显的“政策周期性”特征，政策和监管的严格程度、引导力度直接影响着房企多元发展的力度和方向。房地产市场的调控政策既促进了房地产市场的稳定健康发展，也间接影响到房地产企业在多元业务上的投入。随着严格的监管政策的出台，房企更加加大了在多元发展方面的努力。同时，棚改和城市更新等改善居民生活质量的政策为房企的发展提供了新的方向。

　　企业在追求多元化发展时，往往会选择将鸡蛋放在不同的篮子里。这意味着通过物业服务、商业运营、健康养老等多元业务来增强品牌竞争力，同时可以拓展融资渠道、降低融资成本，实现开发和运营的双赢，最大限度发挥主业和多元业务的协同优势。

　　绝大部分房地产企业都坚持或扩大了多元业务范围，并积极推进多元化发展。据相关机构对典型房企多元业务发展态度的词云分析结果显示，房企对待多元化发展持积极的态度，频繁出现“推进”“推动”“拓展”等词汇。尽管一些房企因融资紧张选择出售部分多元业务来增强资金流动性，但大部分房企仍坚持在既定的业务领域发展，持续加大投入。房地产企业在夯实主业的同时，对转型的需求更为迫切，态度也更加坚定。

　　然而，多元化业务对房企的营收贡献仍然有限，这既受到行业发展规律的限制，也受到企业自身经营能力的影响。从行业发展的角度来看，长租、文旅、养老等行业具有重资产、长周期的特点，短期内难以收回投资，需要持续投入，给企业整体经营带来压力。从企业经营的角度来看，进入开发主业之外的领域需要具备一定的门槛，需要企业拥有足够的人才、资金储备和相关领域的经验。只有具备这些条件，房企才有可能从多元化经营中获益；否则，盲目进入多元化领域不仅无法达到预期效果，还可能造成资源分散和业绩下滑。另外，一些房企在多元化发展过程中过度扩张，很难深入理解业务逻辑，或者在某个业务领域投入过高，导致企业资金紧张，反而对主业造成负面影响。

　　尽管如此，政策对房企的多元发展仍然存在利好。国家发布的《加强新时代老龄工作的意见》，鼓励通过新建、改造、租赁等方式提升社区养老服务能力，并通过多种方式发展机构养老等。此外，中央经济工作会议要求坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推进保障性住房建设，加快发展长租房市场。这些政策为房企在养老、长租等领域继续投入和尝试提供了有利条件，同时也为房企探索新的发展模式创造了机遇。

　　因此，房企在多元发展过程中应保持谨慎而理性的态度，根据自身情况制定适合自己的发展路径。首先，房企应重点发展现有的业务领域，以保持自身的竞争优势，同时避免进入学习成本过高的新领域。其次，相对于销售型物业，持有型物业（如商业办公、产业园区）和长期租赁项目能够带来稳定的现金流，为企业提供持续收益。此外，物业服务仍然是房地产存量时代最为稳定的收入来源，还可以在住宅市场之外探索教育、医疗等领域的潜力。最后，投入大、周期长、风险高的业务如文化旅游，需要充足的经营能力和资金支持，适合具有深耕经验和充裕资金的企业。

　　在行业调整阶段，市场都会更严格地检验企业的长期经营策略，行业内部的优胜劣汰也会更加残酷，但活下来的企业将更好地展示逆境时的韧性和生命力。作为房企穿越周期的模范，保利、龙湖等凭借多元化发展战略、良好的财务风控意识，在领先其他房企同时，也为中国房地产未来发展指出了一条光明之路。