摘要：“带押过户”作为破解二手房交易中难、痛点的重要举措，其所产生的良性效益是不言而喻的，但因其自身的局限性，也不可避免地对其作用的发挥有所限制。本文除了从多方面分析介绍“带押过户”这一新举措外，还着重探讨公证在促进“带押过户”方面的重要作用。

　　关键词：二手房,带押过户,公证

　　一、政策出台的背景及意义

　　受经济下行及国内外大环境的影响，我国房地产市场从2021年起总体上呈现了疲软的态势，为稳定房地产市场，促进房地产市场的健康良性循环发展，各地相继出台了涉及“带押过户”的地方性法规、政策、通知。希望以此作为抓手，来解决长期困扰二手房交易过程中的成本高、流程冗长、风险大等难点、痛点，以期更好地满足人民群众改善、置换住房的刚性需求，达到激发二手房交易活力，盘活二手房市场，从而拉动、促进整个房地产市场健康稳定发展的目的。

　　二、二手房“带押过户”的法律依据

　　二手房“带押过户”一般是指二手房尚处于抵押阶段时，卖方就可以在不提前还贷解除抵押的情况下，将房产过户到买方名下，由买方向贷款银行申请按揭贷款并设立新的抵押，买方用所申请的按揭贷款偿还卖方之前的贷款，并由卖方的原贷款银行注销原抵押登记的新型二手房交易模式。

　　原先，抵押阶段的二手房转让受到了诸多的限制，即《中华人民共和国物权法》（已废止）规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿消灭抵押权的除外”。《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）施行后，改变了原先涉押房产过户的这一规定，即第四百零六条规定“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”。

　　除上述规定外，为了更好地全面、准确、高效推动二手房“带押过户”交易模式的落地实施，提高便民利企服务水平，降低交易成本，推动房地产市场的高质量发展，相关部门及有关地方也都出台或制定了相关的政策、指导性意见、通知等配套措施。如2023年3月自然资源部和中国银行保险监督管理委员会印发的《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》等。［1］全国其他地方如天津、湖北、山东、江苏、广东等地也都出台了相应规定，为全面推动二手房“带押过户”提供了法律上或政策上的保障。

　　三、二手房“带押过户”的主要模式及其优势

　　（一）“带押过户”主要模式

　　第一，卖方在收到首付款、办理网签备案手续后，将房产过户到买方名下，买方向贷款银行申请按揭贷款并设定新的抵押登记，买方的按揭贷款用于清偿卖方的贷款，卖方贷款银行在收到还贷后注销原抵押登记。此种操作方式在同行或跨行间均可操作；第二，买方、卖方、银行三方共同达成了二手房“带押过户”的协议，并一同向不动产登记部门申请办理转移登记、注销原抵押登记、设立新抵押登记，三项登记同时统一完成。该种操作模式具有时间短、高效率等优点，但是一般多用于同行之间即买卖双方的贷款银行均是同一家；第三，买卖双方达成二手房交易协议后，先进行不动产转移预告登记，同时买方向贷款银行申请按揭贷款并办理抵押预告登记。买方用按揭贷款清偿卖方按揭贷款，卖方贷款银行注销原抵押登记，之后该双预告登记均转成正式登记，该模式多用于跨行之间。

　　（二）与传统的二手房交易模式相比，“带押过户”主要具有如下几个优势

　　1．成本低

　　原先的在押二手房过户，卖方一般需要在提前还清贷款并注销抵押登记之后，才可以与买方进行交易。这就要求卖方要提前筹集资金用于还贷，如资金不够往往需要向房产中介或第三方金融机构申请借款，俗称“过桥”资金，这就增加了卖方的交易成本。同样，如果卖方已经还贷并注销抵押后，要求买方一次性付款并且不允许其二手贷的话，买方也往往需要采用“过桥”垫付的方式付款，这也无形中增加了买方的交易成本。而“带押过户”是在不需要提前还贷注销抵押的情形下就可以办理过户手续，这就免除了买卖双方可能的筹资情形，减少了买卖双方的交易成本。

　　2．时间短

　　之前的在押二手房过户，一般需要经过如下流程，即卖方提前还贷、银行注销抵押登记、买卖双方办理网签备案过户手续。如果买方是按揭购房的，则还需要买方申请按揭贷款、银行设定抵押登记并划拨贷款至卖方账户。整个的交易流程涉及多个部门，手续繁杂，一般需要15至30个工作日才能完成，这就严重限制了在押二手房交易的流转效率。现有的“带押过户”模式免除了过户交易前必须提前还款注销抵押登记的手续，且买卖双方及银行还可以统一在不动产登记中心就多个环节一并申请办理，极大缩短了交易时间，提高了交易的效率。

　　3．风险相对低

　　传统模式下，卖方要筹集资金提前还贷注销抵押才能与买方交易，如若交易不成，就可能导致卖方要承担因筹集资金所造成的财产损失。如若买方采用二手贷方式购房，则还需将房产先过户到卖方名下，等卖方申请的按揭贷款获批后才能收取剩余房款，如果卖方按揭贷款无法及时获批，卖方就可能要承担“房财两空”的巨大风险。对于买方来讲，如果买方为卖方垫资提前还贷，而卖方没有按照约定办理过户手续，买方同样也是要承担房财二空的巨大风险。二手房“带押过户”能在不事先筹资还贷解押的前提下进行交易，很大程度上降低了双方风险，更好地保障了双方利益。

　　四、二手房“带押过户”可能存在的风险

　　二手房“带押过户”虽然具有上述诸多优势，但其作为新兴事物尚处于摸索阶段，全国也没有统一的规范操作指导意见，即使各地方均结合当地自身特点出台了相关的规定，但还是无法完全消除“带押过户”其自身存在的一定风险。其风险主要有这几个方面：

　　第一，虽然《民法典》允许抵押人在抵押期间转让抵押物，但同时规定当事人另有约定的从约定。这就意味着如果卖方与贷款银行签订的贷款合同中约定有限制卖方在抵押期间出售房产的条款，而该交易又未征得贷款银行同意，这就可能导致买卖双方的“带押过户”交易失败。为此买卖双方将不得不承担因交易失败所产生的损失或风险，比如因首付款的筹集所产生的经济损失、拒不或拖延退还首付款所产生的纠纷等不利后果。

　　第二，在“带押过户”模式下，卖方将房产先过户到买方名下，由买方用该房产向银行申请按揭贷款，贷款批准之后，再用该贷款偿还卖方贷款。在买方按揭贷款尚未申请下来之前，卖方的还款义务就还没有解除，如果这期间出现了房产价值大面贬损或灭失，卖方贷款银行认为抵押权受损，便可以要求卖方提前清偿债务或者提存。这样在买方的贷款尚未批准下来或批准下来的贷款数额不足的情况下，卖方不得不面临短期内提前还款的巨大压力。此外，对于买方来说虽然房产已经过户到买方名下，但原抵押登记尚未注销，房产尚处于抵押阶段。由于抵押权具有追及的效力，可以对抗所有权，所以抵押物不论如何流转，都不影响抵押权人实现抵押权即拍卖抵押物优先受偿。因此，如果卖方贷款银行要求卖方提前偿还债务，而卖方又无法及时偿还的话，卖方贷款银行就可能会拍卖房产来实现抵押权，用于偿还卖方之前的贷款债务。这就使买方面临“房财两空”的风险，甚至对其造成巨大的财产损失。

　　第三，“带押过户”交易中除涉及买卖双方外，银行在这中间也扮演着极其重要的角色，可以说，很大程度上交易的成功与否取决于银行。

　　银行是否同意转让（在合同中有约定的情况下），贷款的审批，抵押权的设立、注销等诸多方面均需要银行的参与，才能实现交易的成功。因此，银行也不可避免地跟买卖双方一样，在“带押过户”的交易中承担着一定的风险。如果买卖双方的按揭贷款银行是同一家的话，在卖方将房产过户给买方，且买方向银行申请的按揭贷款已批准后，若卖方因自身问题（如账户被冻结等）而导致无法履行还款义务时，将导致银行陷入既无法收回卖方的还款，又以同一房产向买家发放贷款的两难局面，银行这时便不得不面临一套房产二笔贷款的资不抵债的风险。如果买卖双方的贷款银行不一样的话，此时“双抵押并存”的情形，对买方贷款银行来讲其抵押权的权益会受到损耗。因卖方贷款银行是第一顺位抵押登记，而买方贷款银行的抵押登记属于第二顺位，依照法律规定拍卖所得的价款优先用于偿还卖方贷款银行，剩余的价款才用于偿还买方贷款银行，这就导致剩余的价款可能不足以抵偿买方贷款银行的贷款，而致使买方贷款银行承担了巨大的经济损失。并且，如果买卖双方交易失败，银行如何保证其资金的及时退还也是其需承担的一大风险。

　　五、公证介入二手房“带押过户”的对策

　　公证制度作为一项预防性的司法证明制度，在预防纠纷、减少诉讼、保护民事主体的合法权益方面具有不可替代的作用。因此在二手房“带押过户”交易中，公证机构除了发挥其传统的法律服务专长之外，还可以充分利用其尽职调查、提存事务、辅助登记等各项法律事务职能，来保证二手房“带押过户”交易的安全、高效，达到预防纠纷、防止诉讼的目的，为二手房交易保驾护航。具体来讲公证可以从以下几个方面介入到二手房“带押过户”中来，以期尽可能降低二手房“带押过户”中存在的风险。

　　（一）尽职调查

　　“带押过户”中，如果卖方的贷款合同中有限制带押过户的约定，而贷款银行又不同意带押过户的话，将导致买卖双方的交易失败。为此在买卖双方达成初始的交易意向时，公证机构就应当介入到该交易中，重点对卖方贷款合同中是否有涉及限制带押过户的条款进行审查并如实告知买卖双方。除此之外，公证机构还可以对房产的权属（比如是否存在夫妻财产协议约定，离婚后权属变更，继承权属变更等），是否存在政策性限制交易（比如待拆迁、司法查封、尚不符合交易条件的经济适用房等），是否存在权利瑕疵等情形进行调查。通过这一系列交易前的尽职调查，使买方对房产的各方面有比较全面的了解，从而避免因交易中买卖双方房产信息的不对称，而出现不必要的争议或纠纷。买卖双方的信誉、征信、是否涉诉等方面也是公证机构尽职调查的一个重要方面。

　　（二）合同公证

　　“带押过户”作为新的二手房交易模式，虽然相较于传统交易模式具有诸多优势，但还是存在着一定的风险。如何更好地为交易各方规避风险或者在纠纷争议发生之后能明晰各方的权利义务以达到定纷止争的作用，最好的方式是提前在合同中进行明确约定。公证机构作为专门的法律服务机构，不仅具有专业的法律知识，还具有丰富的涉及二手房交易方面的公证事务的经验，因此，公证机构可以在二手房“带押过户”中通过合同公证，来降低交易风险。公证机构对合同进行公证时，可根据各方的需求在合同中明确适用的“带押过户”模式，同时设立有关首付款支付、按揭办理、资金监管、转移登记、贷款发放划拨等重要方面的条款。公证机构通过对合同条款的合理完善以及对合同本身真实性、合法性的证明，能更好地满足合同各方的需求，消除各方存在的顾虑，明确各方在交易中的权利义务，保证各方权利义务的对等性，增进各方彼此的信任度，促使交易更顺利完成。

　　（三）提存

　　提存公证事务一般是指公证处按照法定条件和程序，对债务人或担保人为债权人的利益而交付债的标的物或担保物进行寄托、保管，并在条件成熟时交付债权人的活动［3］。相对于银行或其他第三方金融机构的资金监管，提存公证事务的资金监管方式更具有法定性、公信力。

　　在二手房“带押过户”中，买卖双方达成交易意向，签订商品房买卖合同时，就要在合同中明确约定，首付款的支付引入提存公证事务的资金监管方式。由买方将首付款汇入公证的资金监管账户内，完成了过户登记后，再由公证处将首付款汇入卖方账户内。如若出现房产无法办理过户的情形，房款可以原路退还给买方，避免其可能承担的房、财两空的风险。同样，对于卖方来讲，也可以避免房产过户至买方名下后，买方却拖延或拒不支付首付款的风险。这便可以在交易的初期消除买卖双方的顾虑，为接下来交易的顺利完成打下良好的基础。

　　银行作为“带押过户”中重要的参与者，因需承担一定的风险，故导致其参与该新型的二手房交易模式的意愿不高，以致无法真正全面、高效地推广该模式。如何有效消除银行在该交易中的风险，成了该交易成功与否的关键因素。提存公证事务的资金监管方式，能有效消除银行在该交易中的风险。银行与买卖双方可以在合同中达成提存公证事务的资金监管协议约定，将按揭款项汇入公证机构的资金监管账户内，以降低其风险。

　　六、公证介入二手房“带押过户”的意义

　　“带押过户”作为二手房交易的创新举措，其自身虽有诸多优势，可以大大盘活二手房交易市场，但不可避免地有一定的风险性和不确定性，这就导致有关部门或地方可能在推行或执行该项新型交易举措时，不免出现消极或懈怠的情形。针对这一情形，在“带押过户”交易中，引入公证机构参与，是非常有必要的。公证机构可以通过发挥其公证法定职能，有效化解或预防纠纷，降低交易成本，保障交易资金的安全，为“带押过户”各方提供有效的法律保障，真正全程、全方位地保护交易各方的合法权益，为能真正发挥该创新型二手房交易举措的作用注入强心剂。

　　参考文献

　　［1］陈婷，赵毅．百余城先行先试房产“带押过户”［N］.中国经营报，2023-04-10（B12）.

　　［2］葛宇锋．不动产“带押过户”的公证实践［J］．中国公证，2023（7）：17-19.

　　［3］周彦敬．公证参与社会管理可行性初探［C］//天津市社会科学界联合会．科学发展·生态文明——天津市社会科学界第九届学术年会优秀论文集（下）．天津：天津人民出版社，2013：99-104.