摘要：习近平总书记在党的二十大报告中明确指出：“ 加快建立多主体供给、多渠道保障、租 购并举的住房制度。”本研究通过对租购并举住房制度及相关法律规制的梳理，从理论上分析其 与现有保障性住房的区别及联系，释明我国租购并举住房制度的产生原因和发展意义。并从相关 立法、实施现状入手，吸收借鉴国外住房租赁市场立法和发展经验，根据我国国情提出完善住房 租赁市场立法体系，规制住房租赁市场乱象，以租赁赋权的施策思路促进租购同权发展目标的实 现。以期通过对有关制度的创新与改进， 使得租购并举住房制度能够更加合理、健康、有序发展。

　　关键词：租购并举,租购同权,住房保障,中低收入人群

　　随着我国城市化进程的加快，人口流动日益 频繁，对住房需求更加迫切。在原有房地产发展 模式之下，“ 重售轻租 ”现象十分突出，住房市 场热度高涨，房价涨幅过快，住房价格与收入比 例差距呈上升趋势，给一些中低收入人群造成了 很大冲击，而住房租赁市场是一个明显的短板。

　　2016 年 12 月 21  日，习近平总书记在中央财经领 导小组第十四次会议上指出：“要准确把握住房 的居住属性，以满足新市民住房需求为主要出发 点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以 市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本 保障，分类调控，地方为主，金融、财税、土地、市场监管等多策并举，形成长远的制度安排，让   全体人民住有所居。［1］”在党的二十大报告中，从   国家层面为房地产市场发展指明了方向，并在此   基础上提出了“ 租购并举 ”的住房体系，把“ 租 ” 的位置放到“ 购 ”之前，体现了对租房制度的重   视。此背景下，各地区开始了对租购并举制度的   探索实践。进一步深化住房制度改革，提质量、补   短板是关键，面对千头万绪的住房可持续发展问   题和错综复杂的住房供求错配矛盾，必须紧紧抓   住我国住房发展不平衡不充分这一矛盾，坚持以   党的二十大提出的住房发展观统领全局［2］。本研   究以我国租购并举住房法律保障制度研究为题，以我国现阶段发展加快建立多主体供给、多渠道 保障、租购并举的住房制度为大背景，针对租购 并举住房法律保障制度展开理论研究。研究内容 包括：构建健全的住房租赁市场，对住房租赁市 场各方主体权利进行保障，并保证住房租赁市场 的有序运行，与已经建立起来的住房保障体系相 结合，共同实现住有所居的住房保障目标。

　　一、我国租购并举住房制度的内涵

　　（ 一）我国住房制度的发展历程及特征

　　新中国成立后，我国住房制度总体上经历了 单位住房福利制度、住房商品化萌芽、住房全面商品化、保障性住房制度建设启动四个阶段：

　　第一阶段，单位住房福利制度阶段（1949— 1957 年）。此阶段国家承认住房私有权，公共房 产与私人房产并存。第二阶段，住房商品化萌芽 阶段（1958— 1978 年）。此阶段形成了公有住宅 占主导的所有制结构，以单位为主体的住房分配 制度，实现了住房供给的最低保障。前两个阶段 的典型特征是“ 以租为主，租远重于购 ”， 即政府 统一调配住房和劳动力资源，实现公有住房分配制度。这种政策设计极大抑制了商品房市场，但同时加重了财政负担，严重制约了房地产市场的 发展活力和人民居住水平的提升。第三阶段，住 房全面商品化阶段（1979—2012 年）。改革开放后，我国实行了住房制度改革，住房商品化取代 了单位福利住房制度，职住一体的城市空间开始 分离，新的居住区逐步形成［3］。该阶段住房制度剧烈变迁，其特征依次经历了“ 提高租金、以租促售 ”“低价出售、租售并举 ”“住房分配货币化 ” 等［4］。2007 年后，中国的住房制度改革重点从商品房市场延伸至保障性住房，保障性住房的体系建设初步完成，制度法规逐步完善，覆盖层次不 断丰富。作为一项关系民生的重要社会政策，住房保障覆盖面已从本地居民扩展到包括流动人口在内的新市民群体。第四阶段，保障性住房建设 启动阶段（2013 年至今）。党的十八大以来，中央积极调控房地产市场，促进房地产长效机制建设和供给侧结构性改革，其中“ 租购并举 ”上升为重要的改革方向。2013 年 12 月，中央经济工作会议提出继续“ 加大廉租住房、公共租赁住房等 保障性住房建设和供给 ”［4］。在制定“ 十四五 ” 规划过程中，2021 年 7 月，国务院办公厅印发《 关于加快发展保障性租赁住房的意见》，推出了以新市民和青年人为对象的保障性租赁住房新制度，使流动人口这一长期处于市民与农民之间的“ 第三社会群体 ”进入了城市住房保障范畴，住房体系治理迈向包容性发展新阶段。

　　（ 二 ）租购并举制度与我国现有住房保障体 系的区别与联系

　　所谓租购并举，一般是指房屋租赁市场和销 售市场同时发展。其强调保障性和市场性的均 衡，但目前仍存在比较失衡的状态，应该实现具 备购房能力的人支持购房居住，如果是没有购 房能力或者不愿意购房的人为其营造良好的住房 租赁环境，让其能够安心租房，从而实现“ 住有 所居 ”。

　　我国现有的住房保障体系的主体为公共租赁   住房、保障性租赁住房和共有产权房，三者在解   决问题方面有不同的侧重点。现在的公共租赁住   房含义包括廉租房和以前的公共租赁住房双重  内容，面向“ 双困 ”家庭，即城镇户籍的住房困   难与收入低；保障性租赁住房要解决的问题是符   合条件的新市民、青年人等群体的住房困难，提   供小户型房屋、低租金，有具体的准入和退出条   件；而共有产权房是由政府提供政策支持，购房   人以低于市场价格购买到被限定使用和处分权利   的政策性商品住房，产权人为政府和购房者，房   屋使用权归购房人，在落户、入学上和购买其他   普通商品住房政策一致。租购并举重点在“ 并 ”上，对有购买能力的常住人口，支持并鼓励其购 买商品房，没有压制购房市场的活跃，而是根据 对象不同提供不同支持。对缺乏购买能力的普 通居民或者暂时无需购买的居民，不必因为种种 其他原因不得已参与到购房市场中，鼓励其通过 租房来满足居住的需要，主要面向的对象比较宽 泛。租购并举的核心内容是：培育和发展良好的 住房租赁市场，对租赁双方或者三方的合法权益 进行保护，培育、鼓励和帮扶住房租赁企业进行 专业化、机构化发展。

　　租购并举住房制度与我国现有的住房保障体 系并不是割裂的，相反，住房保障体系中的公共 租赁住房以及保障性租赁住房就是租购并举制度 的一部分，租购并举住房制度的继续推进和发展 是建立在我国现有的住房保障体系良好运行的基 础上，使没有购房能力或者没有购房意愿的人实 现“ 住有所居 ”的一种有效方式，是在现有住房 保障体系上的进一步发展和延伸。

　　（三 ）租购并举法律保障制度创新与完善的意义

　　党的十八大以来，住房保障这项重大民生举 措快速推进。为解决困难群众住房问题，党中央、 国务院从财政、土地、信贷、税费等方面提供优 惠政策，大力发展保障性安居工程，统筹推进住 房保障工作［5］。自“ 房住不炒 ”概念的提出到以 国家宏观政策引导为核心思想、地方层面出台具 体的房地产限制措施为实际管控，我国房地产发 展理念正在向“ 住有所居 ”转型。其中，强化房 屋的租赁权能已是大势所趋，“租购同权 ”“租 购并举 ”的推行重在恢复房屋的居住属性，保障 居住权，同时也从根本上解决房地产泡沫的金融 风险［6］。

　　在国家层面，租购并举制度对于促进房地产 市场的平稳发展和经济的可持续增长至关重要。 通过合理的租赁政策和购房政策的组合，可以实 现在租赁市场和购房市场之间的平衡，避免房地 产市场出现泡沫和过热现象。租购并举制度还可 以帮助国家提高住房供给的灵活性和适应性，满 足不同群体的住房需求，从而促进社会和经济的 稳定发展。

　　在社会层面，租购并举制度可以实现住房资 源的合理配置和社会公平。租赁市场的发展可以 提供更多的住房选择，减少购房压力，尤其是对 于一些经济条件较为有限的人群来说，他们可以 通过租赁获得合适的住房。同时，购房市场的发展也能够满足那些有购房需求的人群，促进他们 的资产增值和财富积累。租购并举制度还可以促 进城市的社会融合和社区建设，缩小贫富差距， 提升社区居民的生活质量和幸福感。

　　在群众层面，租购并举制度可以满足不同群 体的住房需求，提高居民的居住品质。一方面， 租赁市场的发展提供了更多灵活的住房选择，满 足短期居住、流动性较强的群体的需求，比如学 生、工作地点移动频繁的人员等；另一方面，购 房市场的发展可以满足那些有稳定居住需求和购 房能力的群体，提供稳定的住房和资产增值的机 会。租购并举制度还能够帮助改善居民的居住条 件 ，提高居民的居住环境和生活品质。

　　二、租购并举住房制度的现状及问题

　　（ 一）租购并举住房制度现状

　　我国房屋租赁领域出台了很多法律法规，如 《 商品房屋租赁管理办法》《租赁房屋治安管理规 定》，也有一些地方出台的政策规定，如《上海市 居住房屋租赁管理办法》《海口市房屋租赁管理 条例 》［7］。就公开的信息来看，各地区在发展住房 租赁市场时的侧重点区别较大，显示了各城市政 府对待租赁市场发展与产业培育的不同思路［8］。

　　我国住房保障的供给不能仅仅满足于解决住 房困难家庭的生活需要，更多的是要重视更深层 次的权利保障。市民对住房的诉求日益多元化， 不再满足于“ 有房住 ”， 而是更注重居住体验和 生活品质。因此，这给住房保障供给侧提出新要 求，即不能再仅仅是“ 建房子 ”，而是要围绕居住 和社区生活 ，创造美好人居［8］。

　　（ 二）租购并举住房制度存在的法律问题

　　1．缺少对租购并举住房制度法律层面的系统立法

　　自 2015 年“ 租购并举 ”一词提出以来，就快 速融入我国住房保障体系建设中，成为我国长期 坚持的一项制度。在坚持租购并举住房制度的 道路中，一方面是不断夯实维护已经建立的住房 保障体系，继续推进公共租赁住房、保障性租赁 住房、共有产权房发挥的社会保障作用；另一方 面，对于不满足公共租赁住房、保障性租赁住 房、共有产权房条件的“ 夹心层 ”，提供良好的住 房租赁环境和一定程度上平等享有公共服务的权 利。同时，坚持租购并举住房制度不仅仅是拉高 对住房租赁的重视，更要体现一个“ 并 ”字，要 实现“ 租 ”和“ 购 ”的齐头并进。

　　2．住房租赁市场相关法律迟缓

　　住房需求是居民的基本需求，加快推进租购并 举制度就是为了实现让全体居民“ 住有所居 ”，所 以住房租赁是新市民、青年人等群体解决住房问 题的首要选择。但是住房租赁市场长期以来由于 监管不到位，很多城市的租房市场中出现了许多 不规范的现象。我国长时间形成的住房租赁市场 中，除了保障性租赁住房、公共租赁住房由政府 发挥作用推动发展，其他租赁住房的供给主体主 要是个人业主，机构在其中所占比例比较少，导 致结构错配、品质错配、租赁稳定性差等问题。

　　3．房屋租赁登记备案制度落地难

　　房屋租赁登记备案制度并不是随着租购并举 住房制度的提出和落实才出现的新内容，我国早 在 1995 年就颁布了《 中华人民共和国城市房地产 管理法》，并在 2009 年第二次修正时规定了书面 租赁合同和登记备案的内容；2011 年施行的《商 品房租赁管理办法》也要求办理房屋租赁登记备 案。备案内容发生变化、续租或者终止时，也应到 原部门办理相关手续，如若违反且逾期不改，可 以处以罚款的行政处罚。

　　三 、我国租购并举住房法律保障制度的创新与完善路径

　　（ 一）创新租购并举住房法律制度的系统立法

　　虽然公共租赁住房和保障性租赁住房也属于 房屋租赁市场的一部分，但是由于其具有的社会 福利保障性质，政府干预力度大于一般的房屋租 赁，同时，经过多年的推进和完善，相对来说拥有 比较完善的规制措施［9 ］。在租购并举实施道路  中，想实现“ 租 ”与“ 购 ”的齐头并进，就必须补 足目前存在的租赁短板，对住房租赁市场的外部 和内部的法律法规的建设要进行同步的推进。制 定租房合同标准化模板，建立起统一的租房合同 标准，明确双方权益、义务和责任，以降低租赁纠 纷的发生。建立独立的租房仲裁机构，专门解决 租房纠纷，提供高效、公平、便捷的争议解决服  务［10］。鼓励共有产权住房建设，加大对共有产权 住房项目的支持力度，让更多的中低收入家庭能 够购买到自己的住房，缓解住房市场供需矛盾。 加大对房屋出租市场的监管力度，加强房屋质量  检查和监督，保障租房者的人身安全和住房质量。 建立租房市场的信用评价和诚信机制，对违规行 为进行记录和公示，增强市场主体的诚信意识和 行为规范。

　　（ 二 ）改善税收金融政策支持多主体参与

　　我国在房屋租赁市场中长期以私人业主为主体，无论是规模还是品质都无法满足超大、特大 城市的住房租赁需求，还会导致新市民和青年人 等租赁需求人群租不到合适的房屋，而个人手中 的房屋长期闲置的问题也无法得到解决。对此， 应该发展有国有企业、民营企业、金融机构等参 与，合理利用土地，构建具有多元化的租赁住房 供给结构。盘活存量房，提高现有闲置房屋利用 率，将其纳入住房租赁市场是提高住房租赁市场 房源的一项重要举措。通过对税收、金融等方面 进行调控，引导多主体参与住房租赁市场是一个 可行路径。同时，可以给予住房租赁企业扩大规 模时银行减息贷款，让住房租赁企业能够活跃在 市场中［11］。面对保障性住房供不应求、建设任务 艰巨的局面，各级政府必须拓宽融资渠道，形成 相对稳定的融资体系。在政府做好宏观调控、加 强指导监督的同时，也要注重因地制宜，发挥第 三方的作用，大力推动社会团体、用人单位、公益 组织等多种形式的共同参与［5］。

　　（三）推进以租赁赋权促进租购并举实现

　　在加快推进租购并举住房制度的背景下，扭 转人民内心对于房屋租赁缺乏保障的刻板印象十 分重要。重售轻租的本质是徘徊于租房还是购 房之间的居民根据自己的需求做出的不得已的决 定，租客在诸多方面无法享受与购房者相同的权 利，这一权利差异是严重影响租客个人或者家庭 发展的重要因素，房屋租赁自然热度就不够高。 现在，通过立法规范、政策引导等多种手段，需 要使租房还是购房的天平相对平衡或者向平衡发 展。租购同权的最终目的是实现对相对弱势群体 的合理补偿，并不是毫无公平地实现结果上无差 别相同 ，使公众产生合理预期［11］。

　　落实租赁登记备案制度，建立线上交易、备 案一体化平台。近年来，各地政务服务都在打造 群众办事“ 只用跑一趟 ”的服务形态，建立线上 服务平台，租赁登记备案制度的实施可以参考相 关方式，同时打造住房租赁线上交易连同登记备 案一体化平台，让交易主体、交易内容、金额、期 限有迹可查。在落实租赁登记备案制度时还面临 的一个问题是主体不积极，对此可以将租赁登记 备案设立为同等享受公共服务的前置程序，就可 以促进租赁登记备案制度的有效落实。

　　四 、结语

　　从总体上来看，我国的租购并举住房制度正 处在一个迅速发展的时期，但是相关的法律制度 仍有待创新和完善，目前还存在着一些问题，比如：措施落实不到位、群众思想转变困难、支持机 制与管理的缺乏。而要真正改变这一现实状况， 第一，要厘清租购并举住房制度的发展侧重点； 第二，完善相关支持机制，从立法、税费等方面对 住房租赁市场运行及专业化机构运营提供支持； 第三，为大力发展住房租赁市场，探寻重售轻租 的主观原因，通过试点和相关政策落实，推动租 赁赋权发展，为实现租购同权的长期发展目标提 供动力。

　　本文以法律为基础，并与我国的具体情况相   结合，对租购并举住房制度的起源和发展进行了   论述，且运用了一些有关的经济法律法规来对  这项制度进行了恰当的分析。在结合宪法和经济   法的前提下，探讨了租购并举住房法律制度中  存在的主要问题，并结合国外有关租赁住房的经   验，对这些问题进行了分析，并给出了相应的解   决方案，从而可以解决住有所居的主要问题，切   实满足人民的居住需要。未来，还需进一步深入   探讨租购并举的可持续发展问题，进一步提升我   国的住房保障能力与水平，满足人民群众的住房   需求，增强广大群众的生活获得感、幸福感、安   全感，最终实现从“ 住有所居 ”到“ 住有宜居 ” 转变。

　　参考文献

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　　［10］ 魏丽艳．新时代租购并举住房保障制度的实施路径 ［J］．中国行政管理，2022（5）：152-154 .

　　［11］ 董德功．多主体供给多渠道保障租购并举住房制度 研究［J］．北方经贸，2018（12）：7-8 .