摘要：法院强制执行过程中对小产权房的处置，不仅存在权属界定、价格评定、购买资格认定等方面的困难，还面临着交易合法化的法律风险。处置小产权房关键在于“合法性”判断，包括建造的合法性和交易的合法性。建议处置小产权房时进行土地类型辨别和规划冲突审查，同时在权属判断、查封、拍卖和成交后资格确认环节中采取更具针对性的措施。

　　关键词：强制执行；小产权房；拍卖

　　执行工作的目的是维护胜诉当事人的合法权利，查询、控制、处置被执行人的财产是实现这一目的的具体方式。然而，执行过程中往往会遇到一些难以查询、查封和拍卖的财产，小产权房便是其中之一。由于小产权房没有产权登记，导致其权属界定困难。同时，小产权房实质上属于违法建筑，法院通过司法拍卖的方式强制处分也面临着小产权房交易合法化的法律风险。

　　实践中，为避免小产权房处置困境，有些法院对于小产权房采取不予处置的态度，或者仅仅出具查封裁定、张贴查封公告和封条而不再进行后续的拍卖。这种做法往往会引发胜诉当事人的不满，甚至会产生信访的风险。例如在一起建设工程合同纠纷中，法院判定被告给付原告工程款，执行过程中被告查无财产，仅在村头有一处两层的楼房，而该楼房正是建设工程合同纠纷中原告给被告建造的房产。如果法院对该房产不予处置，必然引起原告强烈的不满。此外，小产权房虽然属于违法建筑，但确实存在一定的经济价值，例如可以居住、可以出租。如果不予处置，案件最终因执行不能而终结本次执行程序，那么该案是否真正符合“穷尽财产调查措施、确无财产可供执行”的终本标准也将受到质疑。

　　小产权房因其固有存在的价值，确有处置的必要。本文拟通过对小产权房的范围的界定，初步探讨小产权房处置的合法性原则，并对小产权房的处置流程提出一些操作性的建议。

　　一、小产权房的范围

　　至今并无政策法规对小产权房的概念进行明确界定。按照强制执行习惯性的认知，小产权房属于无证房产的一种，但又不等同于无证房产。房屋没有房产证，可能由于房屋的建造不符合规划政策，也可能由于其他原因：一些商品房因房屋验收等因素，暂时无法取得产权登记证书；在现有登记房产的基础上实施加盖、封闭院落等行为，加盖、封闭部分无法体现在登记面积上，等同于无证；一些开发商在建造房屋过程中资金链断裂，房屋无法继续建造，这些“烂尾楼”有的虽然在不动产登记部门进行过登记备案，实际上也是无证房产。基于上述其他原因产生的无证房产，在执行过程中可以按照现状处置①,无证事实和原因可以作为房产处置的瑕疵进行特别说明。本文讨论的小产权房，特指房屋建造不符合规划政策的无证房产。

　　目前，小产权房主要集中在农村地区，占用的土地主要是农用地和集体建设用地。根据《中华人民共和国土地管理法（2019年修正）》（以下简称《土地管理法》）第五十九条规定，集体建设用地具体可包括乡镇企业用地、乡（镇）村公共设施用地、公益事业用地和农村村民住宅用地。实践中，在一些原乡镇企业、公共设施或宅基地上建造的房屋成为小产权房的主体。例如某村小学迁址后，村民们在原学校所在地集资建房用于居住。再如某村为建设社会主义新农村，与开发商合作，对村民宅基地统一安置规划，集中建造房屋。这些房屋价格低廉，性价比高，容易受到邻村村民或临城镇市民的关注，具有一定的交易市场。

　　二、小产权房处置面临的问题

　　（一）土地类型判断

　　我国实行土地用途管制制度。根据《土地管理法》第四条规定，按照土地用途可将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。因此，处置小产权房首先面临的问题就是对土地类型加以判断。如果是在农用地甚至是耕地上建造的房屋，是绝对不能处置的。

　　对土地类型的判断，即土地性质溯源问题，在实践中存在许多方面的障碍，主要包括：1．规划流转档案缺失。农村土地目前尚未实现统一的流转登记信息化，由于年代久远或者材料丢失等原因，房屋所建土地属于耕地还是其他建设用地难以辨析，农用地与建设用地之间、不同种类建设用地之间相互转化的过程无法判断；2．部门之间推诿。土地的类型一般通过向房屋居住人、村委会、乡政府调查走访加以确认，但实践中政府机关没有明确的部门负责调查核实工作，村委会工作人员配合调查的意愿度较低。

　　（二）房产权属界定

　　小产权房属于不动产，不动产的所有权判断一般以登记为准。根据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第二百零九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。除此之外，根据《民法典》第二百三十一条规定，合法建造房屋作为一种事实行为，自该行为成就时即发生设立物权的效力。实践中，小产权房没有产权登记，房屋所有人仅拥有宅基证，或者存在村委会与村民签订的房屋买卖合同。如果房屋已售出，仅凭宅基证或者原始的房屋买卖合同判断房屋的权属，难免会影响购房者的权益。如果房屋未实际售出，被执行人为了隐匿财产与案外人伪造房屋买卖合同，该房屋买卖合同的真实性也很难判断。

　　根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正）第二十八条的规定，对于那些能够登记的房产，买受人虽未将房产登记于其名下，但如果同时符合以下四个条件，仍然可以排除金钱债务中法院对该房产的执行：1．在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2．在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3．已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4．非因买受人自身原因未办理过户登记。但是，在小产权房的交易过程中，由于其不具备可登记性，即便是案外人已经在法院查封之前签订合同、支付全部价款且已经在查封之前入住，也无法根据上述条款主张自己对房屋的权利。这是小产权房交易中必然存在的法律风险。

　　（三）价格评定

　　根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》，目前财产处置参考价的确定方式共有四种：当事人议价、定向询价、网络询价和委托评估。定向询价需要财产有计税基准价、政府定价或者政府指导价，网络询价要求财产无需由专业人员现场勘验或者鉴定。基于小产权房的特殊性质，财产处置只能采取当事人议价和委托评估的方式。小产权房流拍和以物抵债的概率都很大，由于第二次拍卖保留价即是最终以物抵债的价格，因此申请执行人与被执行人的商议价格差异往往会比一般房产更大。如果对小产权房进行评估，评估机构缺乏合理的市场参考，价格确定难度大。

　　（四）购买资格的认定

　　小产权房自行市场交易没有范围的限制，无论是本村村民还是外村村民，无论是农村户口还是城市户口，只要双方就交易价格达成一致即可购买。但在不动产的司法拍卖过程中，竞买要受到当地购房政策的限制。在竞买宅基地上房屋时，竞买者不仅要求是村集体组织的成员①,而且要受到《土地管理法》“一户只能拥有一处宅基地”②的限制。不是本村村民，或者已经拥有一处宅基地的村民，严格来讲都不具备宅基地的竞买资格。在其他农村建设用地上建造的房屋，实质上是农村土地集体所有权的延伸。这些房屋竞买资格的认定，有的参照宅基地的使用资格范围，有的没有设置购买资格限制，没有统一的认定标准。

　　三、小产权房的处置原则——合法性

　　财产权属的合法性是财产处置的基础，只有初步判断为合法的财产才能成为法院处置的标的物。由于财产权属确定包括原始取得和既受取得，因此小产权房处置的合法性原则可以从上述两个取得方式上探讨，即建造的合法性和交易的合法性。

　　（一）建造的合法性

　　小产权房本质上属于违法建筑，现行政策法规更多倾向于禁止小产权房的交易。国土资源部办公厅、住房和城乡建设部办公厅于2013年联合发布《关于坚决遏制违法建设、销售小产权房的紧急通知》，明确指出“建设、销售‘小产权房’严重违反土地和城乡建设管理法律法规”，“冲击了耕地保护红线”，要求“坚决查处‘小产权房’在建、在售行为”。农用地上开发房地产的行为具有绝对的违法性，在农村建设用地上进行经营性房地产开发行为也是被严厉禁止的。如果不是进行经营性开发，而是以村民自住为前提的房屋建造行为，似乎具有一定的合法性因素。

　　笔者认为，具有一定合法因素的小产权房可以包括以下两类：一是在宅基地上建造的房屋。宅基地的用途就是住宅用地，无论是村民在自己宅基地上建造的平房、楼房，还是村集体统一规划宅基地建造的村民住房，都没有存在上的法律障碍；二是原乡镇企业用地上建造的房屋。改革开放初期，农村地区涌现出一大批乡镇企业。经过市场的优胜劣汰，有些乡镇企业已不复存在，但其所占土地依然处于闲置状态。这种情况下，对闲置土地进行再利用，集中建造住房改善村民居住环境，不失为一种妥当的做法。至于在公共设施用地和公益事业用地上建造房屋的做法，既是为了避免由于选址缺乏预见性和科学性导致空间闲置的现实，也背离了公益性的初衷，其合法性有待商榷。

　　（二）交易的合法性

　　符合前述建造合法性的小产权房，如果是村民自建住房，那么村民拥有宅基地使用权和房屋的所有权；如果是村集体建造的住房，那么村集体拥有建设用地所有权和房屋所有权。村集体通过协议的方式将房屋售予本村村民，那么村民便拥有了房屋的所有权。本村村民或村集体将房屋所有权转移给本村村民的做法不违反现行规定，但是本村村民或村集体将其享有所有权的房屋转售给外村村民或城镇居民的做法，现行政策采取的是禁止态度。实践中，本村村民无宅基地且具有购买意愿的人非常少，如果突破购买限制，必然导致两个结果：一是具有建造合法性的房屋无法被法院强制拍卖，二是外村村民或城镇居民购买的具有建造合法性的房屋无法被法院强制拍卖。

　　现行政策对小产权房交易的限制，本质上是对小产权房所有权转移的限制。如果符合建造合法性的小产权房的所有人与他人签订租赁协议，并不违反交易的禁止性规定。此外，《民法典》新增的“居住权”这一用益物权。根据《民法典》第三百六十六条的规定，居住权人可以占有、使用他人的住宅。虽然“居住权自登记时设立”的规定在现有登记制度下基本无法实现，但可以为小产权房交易的合法化提供一种可行的思路。

　　四、小产权房处置流程建议

　　根据现行法律政策，以下处置流程仅针对具有建造合法性和交易合法性的小产权房。

　　（一）土地类型辨别

　　通过向被执行人本人、村委会、乡政府等主体询问调查的方式确定拟处置房产的土地类型。属于宅基地上建造的房屋可以依法处置，属于其他农村建设用地上建造的房屋具体甄别后处置，属于农用地上建造的房屋一律不得处置。

　　（二）规划冲突审查

　　拟对涉案房产进行拍卖，需经当地土地规划部门审核是否与规划相冲突。

　　（三）权属判断

　　根据购房协议初步判断房屋权属，要求被执行人对房产的权属作出承诺，同时要求当地村委会对房屋的权属进行证明，加盖村委会公章。

　　（四）查封

　　对小产权房的查封应遵循“快查封、细调查、慎处置”的原则，经初步判断属于被执行人的财产即可查封。查封应在房屋处张贴查封公告，并将查封裁定送达被执行人和当地村委会。

　　（五）拍卖

　　对于房产的土地使用权类型、规划冲突审查结果、权属调查依据、竞买人资格等现实状况，拍卖公告应给予更为详细和明显的提示、说明，同时告知竞买人可能面临的登记不能的风险。

　　（六）成交后购买资格的确认

　　拍卖或变卖成交后，签订成交确认书时应核实竞买人的购房资格，如果并非本村村民或为城镇居民，应告知其不具有竞买资格，要求其承担相关责任。

　　五、结语

　　执行过程中，兼具建造合法性和交易合法性的小产权房只占据诸多小产权房的一小部分。农村中存在大量的小产权房无法通过正常的强制执行程序处置，只能通过“法院监督、当事人自行变卖”的方式对这些房产进行变现。对于那些能够依法处置的小产权房，如果最终流拍，申请执行人不是本村村民，法院也不能依法以物抵债，案件最终也会陷入执行僵局。这就是目前执行过程中法院对小产权房处置的无奈现状。小产权房处置问题的合理解决，有赖于相关政策对小产权房建造合法性和交易合法性的明确界定，也有赖于政府部门对农村小产权房问题的整体谋划和制度创新。这些规定上和制度上的进一步明确，将有力推进综合治理执行难工作大格局的深入构建。