编者按：在目前阶段，房地产已是我国经济发展中的一项重要支柱产业，对经济的发展作出了巨大的贡献。但是也不能忽略，在房地产经济的发展中，存在着一定的波动性。这不但会对房地产经济的发展和稳定产生重大的影响，而且还会对金融体制的稳定产生直接的影响。文章分析了房地产经济波动和金融风险产生的原因，探讨了新形势下防范房地产经济波动与金融风险的有效措施，旨在为相关工作提供帮助，推动房地产经济的持续健康发展。

　　关键词：新形势；房地产；经济波动；金融风险；防范措施

　　伴随着改革开放的不断深入，经济发展已经有了非常大的进步，同时人民对生活环境的要求也在不断提高，这在某种意义上推动了房地产经济的发展。然而，在现实发展的过程中，受监管机制不健全、融资渠道不够完善等外部原因的制约，房地产经济经常会发生剧烈波动，并由此引发一系列的金融风险。要想缓解这一现象，就必须对房地产经济波动的原因进行深入分析，因此，有关人员必须对此给予足够的关注，并针对不同的原因，做好金融风险的预防工作。

　　一、房地产经济波动出现的原因

　　（一）经济环境变化因素

　　房地产经济的波动是由多种因素共同作用形成的，经济环境的变化是重要的影响因素之一。所谓的经济大环境，就是指不动产的发展以及房屋居住的情况，也就是所谓的宏观经济环境。从经济环境的层面出发，经济指标及参量会对宏观经济要素及房地产经济发展产生作用，同时也会对国内生产总值、物价水平以及通胀率等产生不同程度的冲击，进而导致房地产经济出现波动。

　　（二）供求因素

　　供求因素与房地产经济波动息息相关，近年来，我国房地产业的迅猛发展与住宅需求的不断增加有着密切的关系，但居民对住宅需求的变化是由包括宏观经济环境、承受能力等在内的多种因素共同作用的。在没有足够购买力的情况下，消费需求有可能暴跌。另外，投资人的资本以及政府的政策都会对房产供给产生一定的影响，在消费需求下滑的时候，所建的房子销售情况不佳，投资人就拿不到钱，面对资本的锐减，甚至会造成资本链的断裂［1］。

　　（三）心理因素

　　在新形势背景下，房地产经济存在着较大的波动，这与人们在一定时期之内心理因素的不断变化有关。从房价角度看，由于开发商和购房者经常对未来房价进行合理的预期，由此带来了诸多问题，表现也存在诸多不确定性，其结果是参与人员能够更快更有效地分享资讯。如今，人们的心态已逐步恢复正常。由此可见，民众的心态对房地产经济的走势有很大的影响。

　　（四）城市发展因素

　　随着城镇化进程的不断推进，城镇规模不断扩大，大量农民向城镇集中，居民数量迅速增多，引起了住宅市场的巨大需求。与此同时，由于政府政策的扶持，大量的土地投入到了房地产开发中，使得市政基础设施得到了进一步的改善，从而带动了房地产市场的蓬勃发展。然而，随着城镇人口的增长或其他因素引起的交通路径发生剧烈变动，不仅会对房价造成巨大的冲击，还会引起房地产经济的剧烈波动，给国民经济的健康、稳定发展带来负面影响。

　　（五）投资回报因素

　　在房地产投资者数量持续增加的新形势下，当利润率上升时，经济曲线就会由平衡转为波动，在促进经济成长的同时也带来了剧烈的经济波动。当供给持续增长时，房屋供给之间的比率变得很不平衡，而且市场在某种范围内也会出现波动。因此，在房地产经济波动中，投资回报率是一个非常重要的影响因素。

　　二、房地产金融风险产生原因

　　（一）融资渠道单一

　　长期以来，在房地产领域，有关项目的融资渠道相对单一，这一部分主要是通过国家财政预算和银行信贷等途径来实现的。特别是在自筹的情况下，其中70%以上都是从银行借来的。与此同时，土地使用权质押也是房地产企业进行金融获取贷款的一种主要方式，是指开发商通过自己的投资取得所开发土地的使用权，然后向银行进行抵押，以此来获取贷款。之后，把这笔钱重新投资于房地产项目，通过预售的方式回收投资，偿还银行的借款。

　　（二）欠缺完善法律和监管机制

　　随着市场经济的快速发展，房地产业也得到了快速地发展。在我国传统的“粗放经营”的大环境中，有关不动产法制的配套制度建设较为滞后，特别是缺少构建不动产法制的核心制度。当前，房地产市场上存在着许多有关的法规，但这些法规体系层次不明确，主要靠法规和制度来规范，对市场的制约作用不强。近几年，随着世界范围内金融创新概念的兴起，对房地产金融机构进行的监督管理也日益困难。在某种程度上，我国的金融创新已经远远超过了监管措施的更新，从而使金融监督功能不能充分发挥［2］。由于目前国内的金融业还处在迅速发展的初级时期，在这方面，各银行的自律意识和能力还没有得到提升，再加上外部监督体系的不完善，使得房地产金融行业的风险不断增加。

　　（三）市场行为规范缺乏

　　首先，有些地产公司，在办理相关手续以及银行审批时，会故意隐瞒自己的财产情况，以获取更多的资金。因此，无法全面评估房地产企业的财务状况和经济能力，导致房地产企业贷款后，其偿债能力较差，进而引发财务风险。其次，我国目前的个人收入信息系统及征信系统都不健全，导致了商业银行在审核购房者的房屋贷款资料时无法核实其资料的真实性。如果购房人故意隐瞒或虚报，就会增加银行的财务风险。除此之外，一些诸如“追买”等社会资本的行动，也将在全社会及行业中引起一股“随大流”的风潮。最后，这种做法不仅导致了近期房价的非正常上涨，同时也给金融机构带来了很大的风险，从而导致了巨大的财务风险。

　　三、新形势下房地产经济波动与金融风险防范措施

　　（一）完善法律，健全监督机制

　　法律制度建设是促进我国房地产产业健康、平稳发展的重要保证。所以在实践中，需要进一步建立和健全与房地产有关的法规。在实际运作过程中，要根据我国的房地产经济发展现状及发展趋势，对现有的制度进行完善，使其更加科学可行。有关部门要对目前的房地产市场中出现的某些问题和风险进行细致地研究，针对这些问题进行有针对性的立法，制订出合理的发展计划。与此同时，政府也要建立一个专门的监管体系，并对其进行及时的动态调整，防止因监管体系的落后对我国房地产市场的平稳发展产生不利作用。

　　（二）科学构建风险预警体系

　　要想真正防范房地产企业的金融风险，就必须整合各方力量，共同努力，构建一个科学的房地产行业金融风险预警体系。随着科学技术的发展，大数据技术在人们的生活与工作中得到了非常广泛地应用，同时也在一定程度上影响到了房地产经济发展。因此，为了能够进一步地促进房地产行业的健康稳定发展，相关部门可以充分利用大数据技术，通过对信息数据进行收集与分析，有效地防范房地产经济发展过程中所存在的风险。在实践过程中，相关企业和部门需要做好大量的调研工作，通过大量的数据分析，摸清当下房地产市场的发展情况，对房地产金融风险的发生概率、原因以及后果等进行评估判断。如此一来，能够更好地把握房地产市场的发展方向，才能对经济发展过程中出现的各种风险做出正确的反应，从而为房地产经济的平稳发展保驾护航［3］。

　　（三）加大现金流管控力度

　　目前在国内，债务融资是最重要的一种融资方式。尽管在目前的经济发展过程中，股权融资可以起到正面的作用，但是对于非金融机构来说，由于其融资的不平衡会持续地获得收益，对实体产业的发展造成负面的冲击。为此，应继续推进负债融资向直接融资和股权融资的方向发展，使其能够在合理的限度之内对融资结构进行有效调控。同时，也要强化联动机制的构建，降低筹资费用，从而形成多层次的金融市场，避免发展中的不平衡。政府可以在股票投资的基础上对各种资本的引入进行指导，从而持续地扩展股本投资的领域，并强化对退出机制的管理，在同一时间内减少风险与债务杠杆。可以通过个人投资者加杠杆和人工推动的方法来推动企业的股权融资，对此进行的具体操作要进行深入分析，并对可能产生的新问题进行规避。和发达国家的先进企业相比，目前国内的金融业从业人员的整体素质还比较低，不能很好地满足社会发展的需求。在投资的过程中，相关人员的工作能力和基本技能都不能跟上快速发展的形势。为了更好地适应房地产金融风险的预防需求，在提高金融管理人员的专业知识和技能的同时，也要注重企业的人才培养，比如，进行职业训练或者是从社会上吸收优秀的人才。通过高层次的训练，可以使企业金融管理人员的专长得到有效扩展，提高他们的综合素质，并在同一时间完成企业的人力资源改造。在高标准的基础上，进行具体的人才引进工作，需要对管理技巧进行重点的评估，以此来提高金融投资管理的质量，从而达到降低投资风险、稳定发展和增强活力的目的。

　　（四）融资渠道多样化

　　可以通过多种方案来促进金融部门的融合发展，比如，根据现实情况对财政政策和货币政策进行优化，同时通过取消服务费用、定向降准等方式，将金融资本持续地转移到有效的产业领域，从而加速货币资本的实体化，降低实体产业的成本。此外，还要注重提高科技水平和人才素质，从而将资金和人力更好地导向生产，减少金融投资的风险，减轻对可持续发展造成的经济金融化发展的负面效应，并在加强基础研究和高效的关键科技的应用中，提高行业的资金积累。在拓展金融融资渠道的同时，要通过引导相关部门开办金融业务，建立金融监督体系，增强部门之间的联系，从而达到共同发展的目的。

　　（五）加强房产价格管理

　　要加强对房地产市场经济波动的管理，加强对金融风险的预防，高度重视房价的波动，加强对房价波动的管理，严控房价的波动幅度，减少金融风险，使楼市保持平稳。近年来，随着市场经济的快速发展，各地房产的价格也在持续上涨，因此，各个区域的政府要以本地的实际情况和商品价格为基础，建立房价和地价联动机制，通过限房价、竞地价等方式，防止实际楼面地价过快上涨，并控制好地价总水平，把不动产的价格维持在合理的水平［4］。采取合理的调节方式，既能保证房产产品的价格在合理的区间之内浮动，又能提高其市场竞争力，还能避免国家过分的干涉，避免房地产产业脱离市场经济，促进国民经济健康发展。此外，在对地方房产产品的价格进行控制时，要注意从实际出发，并将其与过去的地方房地产经济发展态势结合起来，要注意地方土地价格对房价的影响，多方面调节房价。

　　（六）调整房地产投资政策

　　为了更好地与房地产经济的波动相结合，防范有关的金融风险，要进一步调控地产投资政策，从而平息房地产经济的动荡，更好地控制金融风险所带来的损失。从实际操作来看，调控和深化房地产投资政策应该以投资主体和投资规模的调节和投资标准的确立为核心来进行。在调控投资主体的过程中，要注意到房地产市场和房地产的收益之间有着紧密的联系，如果投资主体不恰当，那么很有可能会产生投资失误，进而引发房地产经济的波动。要调整投资规模，就必须把全产业的基金规模和房地产产业的发展规模相联系起来。在此基础上，再加上适度的投资控制，进一步调整房地产投资的政策。在较高的投资规模扩张下，房地产业的泡沫不会产生，从而可以得出符合市场经济发展程度的房地产业发展规模。在制定完善的投资标准时，这个标准本质上是一个房地产产业发展的基准，可以对房地产业内的各种投资行为进行有效地约束。这样，在政府的宏观调控下，房地产市场秩序的调整也可以达到，房地产业的健康稳定发展，防范金融风险的效果也可以得到提高。

　　四、结语

　　综上所述，房地产经济的波动是一种很常见的经济发展状态，如果出现了不寻常的经济波动，就会对整个金融系统的正常运行造成很大的冲击，从而导致一系列的金融危机，严重地制约社会市场经济发展的质量与效率。所以，有关部门应该在理论研究的层次上，对房地产经济波动和金融风险的类型、原因等进行清晰地认识。此外，在对其进行分析的基础上，根据其产生的影响，探索出与之相对应的金融风险防范措施，从而有效地防止和控制金融风险，促进房地产行业的良性发展。

参考文献

　　［1］何钰婷，邱小丽．房地产经济波动与金融环境风险防范提升路径研究［J］．工业建筑，2022，52（3）：1.

　　［2］乔元凤．我国房地产经济波动与金融风险防范研究［J］．房地产世界，2021（19）：38-40.

　　［3］耿沛．房地产经济波动与金融风险防范策略的相关分析［J］.经济师，2021（6）：256-257+260.

　　［4］郑通武．探究我国房地产经济波动与金融风险防范策略［J］.中国产经，2020（15）：39-40.