［摘要］房地产公司负债率高、偿债能力低以及风险大是我国经济发展面临的突出问题。与众多激进的房地产企业不同，BL地产一直坚持审慎的财务策略，适度控制负债总额，优化债务融资结构，不断提高现金回笼能力和现金管理能力，充分利用预收款融资，是一直没有触碰融资管理“三条红线”的绿色公司，在房地产上市公司中一枝独秀。财务战略与经营战略协调配合，注重协调股东、债权人、顾客、经营管理者、员工等各方利益，是BL地产一枝独秀的奥秘。

　　［关键词］业财适配,经营战略,财务战略

　　1现象和问题

　　房地产上市公司负债率高、偿债能力低以及风险大是我国经济发展面临的突出问题。2020年新冠疫情使房地产业遭受巨大打击。上游供应商停工导致原材料供应量减少，原材料成本上升；房地产企业自身停工，一方面承担了巨额的停工损失，另一方面按期交房压力大增，潜藏着资金链断裂风险；下游商品房销售不景气，消费者的购买力下降，住房需求降低。2020年8月20日，住房和城乡建设部、中国人民银行等部委制定了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，即“三线四档两观察”。其中，“三线”即“三道红，线”包括剔除预收款后的资产负债率不得超过70%，净负债率不得超过100%，以及现金短债比不得小于1倍。2021年1月1日“三道红线”政策施行后，央行和国家住建部加大了对房地产企业融资的监管，更是让房地产行业雪上加霜。

　　与众多激进的房地产企业不同，BL地产一直坚持审慎的财务策略，从未触碰“三条红线”。BL地产2018—2022年剔除预收款后的平均资产负债率为67.76%，低于红线70%；平均的净负债率为41.63%，小于红线100%；平均的现金短债比为2.061 8，大于红线1倍（见表1）。

　　BL地产的风险水平小于行业均值。2018—2022年BL地产平均的财务杠杆系数为1.071 1，远小于行业均值1.429 1；经营杠杆系数为1.029 0，远小于行业均值1.108 7；总杠杆系数为1.1023，远小于行业均值1.613 5（见表2）。

　　在房地产行业陷入困境、不少房地产企业面临财务危机的情况下，为什么BL地产能够独善其身，一枝独秀？BL地产的投融资策略有哪些特点？BL地产又是如何管控财务风险的呢？本文试图依据业财适配理论，剖析BL地产的审慎财务策略，揭示BL地产一枝独秀的“奥秘”。

　　2业财适配与风险控制理论

　　2.1业财适配理论

　　业务与财务是一枚硬币的正面和反面，经营战略与财务战略是连接在一根轴上的、驱动企业发展的两个轮子。财务战略与经营战略如影随形，财务战略服从或服务于经营战略的需要，配合经营战略以实现企业的战略目标［1］。

　　根据波特的竞争战略理论，经营战略可以分为总成本领先战略、差异化战略和专一化战略［2］。此外，经营战略还可以从很多方面进行分类。比如，按扩张

　　还是收缩，分为快速扩张型、稳健发展型和防御收缩型；按获取核心竞争能力的方式，可以分为内部管理型战略和外部交易型战略。不同经营战略要求有不同的财务战略与之相配合，不同财务战略的财务后果不一样，在财务报表中的表现不一样［3］。

　　上述经营战略及其所要求的财务战略，以及其在资产负债表中的表现，如表3所示。

　　2.2风险控制理论

　　在公司财务管理中，把风险分为经营风险、财务风险和总风险，分别用经营杠杆系数、财务杠杆系数和总杠杆系数反映［4］。根据经营杠杆系数，由固定资产规模决定的固定成本，对经营风险具有直接影响；根据财务杠杆系数，由有息负债规模和利率决定的债务利息，对财务风险具有直接影响；根据总杠杆系数，公司的总风险由资产负债表左边的资产结构和右边的负债结构共同决定，可以通过资产结构和负债结构的匹配或合理安排，来控制总风险。

　　从理论上讲，在固定成本大、经营风险大的情况下，债务规模和财务风险可以小一些，从而使总风险不会过大。但在实际工作中，因为经常需要通过负债融资来扩大固定资产规模，即固定资产增加的同时，负债也会增加［5］，所以，要控制总风险是很困难的。如何匹配或合理安排资产结构和负债结构，是公司财务管理面临的巨大挑战。

　　3 BL地产稳健的经营战略与审慎的财务战略

　　BL地产成立于1992年，2006年在上海证券交易所正式挂牌上市，是一家致力于“打造具有卓越竞争力的不动产生态平台”大型上市公司。BL地产始终“稳”字当头，稳中求进，在做好风险防范的基础上实现公司规模的平稳扩张。

　　3.1 BL地产稳健的经营战略

　　依据波特的竞争战略，BL地产的经营战略属于总成本领先战略；按扩张还是收缩分类，BL地产的经营战略属于稳健发展型；按获取核心竞争能力的路径分类，BL地产的经营战略属于内部管理型战略。

　　第一，BL地产注重前瞻的战略引领，密切关注国家产业政策以及市场环境的变化，确保公司发展方向和国家产业方向以及市场需求高度契合，避免犯方向性、系统性错误。

　　第二，BL地产秉承稳健发展的经营理念和踏实稳健的管理作风，践行精益管理原则，搭建精益管理体系，将精益管理贯穿于业务全流程，实现公司的高质量发展。在产品端，公司优化产品设计，从户型、装修标准等方面进行规范，打造产品标杆。在成本端，从设计源头压减成本。同时，试行联合招标，有效压缩材料成本。在运营端，公司加大新型建造体系的运用及关键节点的管控强化，持续提升开发效率。

　　第三，BL地产坚持稳健安全的投资策略，保持资产负债结构均衡稳健。保持充裕的现金流，在银行授信、公司债等方面保持充足的资金头寸，不断增强抵御风险能力。注重资源的获取和储备。构建包括招拍挂、城市更新、产业拓展等资源获取体系，形成了强大的资源整合能力，保障公司能够持续获得低成本项目资源。

　　第四，依靠企业文化和制度建设，为实现稳健经营战略提供强大的人力资源和精神力量。公司奉行以客户为核心，向上、向心、向善的企业文化，将投资、管理、营销、设计等专业人才凝聚起来，形成发展合力。公司积极推进管理层持股、股权激励、员工跟投等市场化激励考核机制，让利益相关者共享发展红利。

　　3.2 BL地产审慎的财务战略

　　由于债务资本成本小于权益资本成本，为了实现总成本领先，BL地产更多地采用负债融资。所以，总体上看，BL地产负债率较高，负债率高也是房地产行业的共性问题［6］。但随着负债的增加，财务风险会上升。如何控制因负债增加带来的财务风险？BL地产采取了优化债务融资结构、加强现金流管理、充分利用预收款融资等措施，取得了明显成效［7］。

　　3.2.1适度控制负债总额

　　2018—2022年BL地剔除预收款后的资产负债率年均为67.76%，比行业均值75.13%低7.37个百分点。BL地产的总体负债水平略低于行业均值。在房地产行业资产负债率逐步上升的情况下，BL地产的资产负债率呈下降趋势，说明BL地产能够预判国家政策和行业发展走向，实时调整融资策略，较好地把握了负债总额的变化趋势［8］。

　　3.2.2优化债务融资结构

　　从债务的期限结构看，成本较低的短期债务多，成本较高的长期债务少。BL地产的短期债务占比为73%，比行业均值71%高2个百分点。从债务的方式结构看，商业信用较多，借款和发行债券较少。商业信用融资占比为34%，比行业均值33%大1个百分点。有息负债少，有息负债综合成本低。2018—2022年BL地产的年均净负债率为41.63%，比行业均值58.92%低17.29个百分点。2018—2022年有息负债综合成本分别为5.03%、4.95%、4.77%、4.46%和3.92%，呈不断下降趋势。

　　3.2.3不断提高现金回笼能力，现金管理能力强

　　2018—2022年度BL地产年均现金短债比为2.061 8，比行业均值1.129 6大0.932 2。2018—2022年实现销售回笼分别为3 562亿元、4 312亿元、4 706亿元、5 020亿元和4 271亿元，回笼率分别为88%、93%、93.6%、93.8%和93.4%，均在行业中居于高位，持续保持经营活动现金流为正数。

　　3.2.4充分利用预收款融资

　　BL地产特别注重利用预收款融资。2018—2022年预收账款占资产总额比例年平均为13.47%，比行业均值7.87%高5.6个百分点；预收账款占负债总额比例平均为17.29%，比行业均值10.14%高7.15个百分点。

　　4 BL地产一枝独秀的奥秘

　　财务战略与经营战略协调配合，注重协调股东、债权人、顾客、经营管理者、员工等各方利益，是BL地产一枝独秀的奥秘。

　　4.1财务战略与经营战略的配合

　　BL地产长期奉行成本领先的经营战略，以及降成本、降房价的“双降”策略。降低自身的生产经营成本，以及融资成本，使企业的总成本低于竞争对手，进而产品价格也低于竞争对手，提高市场占有率，并获取同行业平均水平以上的利润，获得优于行业平均水平的经营业绩。为此，一方面追求房地产开发的高效率，另一方面严格控制房地产开发成本，以及管理费用、营销费用、财务费用等费用支出，把财务战略与经营战略协调统一起来［9］。

　　第一，调整长、短期债务比例，优化债务的期限结构。短期债务成本较低，长期债务成本较高。BL地产的短期债务融资比例为73%，长期债务融资比例为27%。与同行业其他企业相比，短期债务融资较多，长期债务融资较少。

　　第二，充分利用无息负债。无息负债是企业在生产经营中通过占用上游供应商和下游客户的资金而形成的，包括预收款、合同负债、应付账款等。无息负债不需要企业支付利息，有助于降低成本，获取成本优势。一方面，BL地产规模大，是很多供应商的目标客户，在供应商面前的议价能力强，加上信誉良好，容易获得更长的还款期限。另一方面，BL地产拥有大量的忠实消费者群体，出于对BL地产的信任或偏好，消费者将购房款提前支付给BL地产，形成了大量的预收账款［10］。企业将预收账款用于资金周转，减轻偿债的压力和财务风险。

　　第三，重视销售环节，做好客户服务工作，更快获得回款，形成稳定的现金流。BL地产与客户保持良好的关系，大量来自忠诚客户群体的预收账款为企业带来了充沛的现金流入，极大地降低了财务风险［11］。

　　第四，建立盈利规划信息系统，将房地产开发过程中的实时数据同步提供给财务人员，形成对业务的实时动态监管与控制。在业务人员和财务人员之间架起了实时沟通的桥梁，从而可以更好地进行融资管理。

　　第五，拓宽业务范围，以不动产投资开发为主体，以综合服务和不动产金融为两翼，立足传统的不动产业务，大力发展民生产业，打造包括物业、商业、服务、养老、育幼、文旅等业态的多重服务体系。通过业务的多元化分散掉一部分财务风险。

　　4.2各方利益的协调

　　为了更好地推行成本领先的经营战略和审慎的财务战略，实现财务战略与经营战略的密切配合，BL地产十分注重协调好利益相关者的利益关系，兼顾各方的利益［12］。

　　第一，控制成本费用，增加收入和利润，维护股东利益。2018—2022年平均的净资产收益率为13.21%，成本费用利润率为22.11%，都比较高，而且比较稳定，可以给股东带来较高且稳定的投资回报。2018—2022年平均的股利分配率为22.44%，每股税前股利为0.159 7。

　　第二，控制负债总量，优化负债结构，维护债权人利益。2018—2022年，BL地产平均的流动比率为1.57，高于行业均值；平均的资产负债率为78%，略低于行业均值；营运资金与借款比为1.84，利息保障倍数为15.87倍。负债率低且保持稳定，存货少，一直保持较强的支付能力，债权人利益的保障程度较高［13］。

　　第三，保持房价和销售毛利率相对稳定，维护顾客利益。面临房价快速上涨的局面，BL地产始终为顾客着想，保持销售价格和销售毛利率相对稳定。2018—2022年平均的销售毛利率约为20%，不仅比较低，而且保持相对稳定。

　　此外，BL地产注重维护经营管理者和员工的利益，注重履行社会责任。2018—2022年，BL地产在员工人数增长率超过15%的情况下，人均薪酬增长率超过10%，员工的获得感、满意度不断提升。

主要参考文献

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