［摘要］在我国土地资源日益紧张和新型工业化进程不断加快的背景下，如何有效利用工业园区存量空间促进先进制造业集聚，是实现经济高质量发展的重要课题。基于此，文章以福建省泉州市、江苏省苏州市、江西省等地工业园区实践为案例，结合产业集群理论与“晋江经验”辩证思维，从空间重构、要素重构、生态构建、政策保障4个方面构建“空间优化—要素集聚—生态培育—政策保障”的递进式导入路径，并通过实例分析，为行业内相关人员提供借鉴。

　　［关键词］工业园区；存量空间；先进制造业；产业导入；要素配置；产业生态

　　0引言

　　伴随着我国工业化进程的加快，传统意义上的“增量扩张”型园区开发方式面临着土地资源枯竭、土地低效沉淀、产业结构不合理等困境。相关数据显示，截至2024年年底，全国产业园区空置率达30%，其中低效工业用地比例超过15%。同时，由于对空间需求的不断升级和配套需求的不断增加，高端制造业面临着“空不着地”的窘境。在这种情况下，如何有效利用

　　工业园区存量空间内的先进制造业要素，是解决我国“土地瓶颈”和“产业升级”两大难题急需探讨的课题［1］。既有研究侧重于利用存量土地的技术手段，未系统地探究工业园区存量空间与先进制造业之间的协同机理。本研究以泉州“工业园区标准化建设”、苏州“工业用地更新”和江西“工改工”为研究对象，以产业经济和空间规划为基础，通过对既有空间特性与现代制造业发展的匹配关系进行梳理，探索可推广的产业引入路径，为我国新型工业化条件下的工业园区转型提出新的思路。

　　1工业园区存量空间与先进制造业概述

　　1.1工业园区存量空间的核心特征

　　工业园区存量空间不只是“闲置资源”，还包括以“三低一散”为核心的多维复合体系，包括低效土地、旧厂房和配套设施等。工业园区存量空间的核心特征体现在以下几个方面：一是土地使用效率低下。例如，苏州工业园区2022年有7.695万公顷的工业用地，剩下的只有4 277公顷，平均容积率为0.94，比全省和全市新增工业用地的1.5个百分点都要低，很多土地都是粗放利用的。二是功能支持程度不高，前期主要体现为“生产导向”，研发平台、检测测试、员工生活区等配套设施只占10%，很难满足高端制造业的“生产+研发+服务”一体化要求。例如，泉州传统工业园区占地面积小于0.667公顷，零散分布，没有形成完整的产业链条，无法形成完整的产业集群。三是信息化程度不高。很多老工厂没有提供工业互联网、5G基站等数字基础设施的接口，改造和升级所需的费用较高。四是产业分布零散。在“村村点火，户户冒烟”的发展格局下，园区企业之间存在着多个产业的混合布局，上、下游产业链的关联度不足30%，难以发挥对先进制造业的集聚增效作用［2］。

　　1.2先进制造业对工业园区存量空间的核心需求

　　“高端化、智能化、绿色化”是先进制造业发展的重要特征，其对工业园区存量空间的要求也由“单个生产载体”转变为“全要素聚集平台”。一是“空间聚集”。其指的是对产业链的上下游进行“隔墙供应”，如集成电路（Integrated Circuit,IC）产业需要3 000米范围的晶圆生产、封装测试和设备研发等，需要园区提供集中的、规模化的产业空间。例如，合肥高新技术开发区以“链式招商”的方式，以800公顷的成片土地为基础，吸引120家上下游企业在园区内快速聚集，形成了一种新型IC产业集群。二是要素整合。除了实体空间，更多的是“土地+数据+人才+科技”要素的结合。例如，苏州新虹工业园经过改建，不但容积率由0.48提高到1.5，还引进了人工智能（Artificial Intelligence,AI）运算平台和博士后工作站，之后才有48家精密制造企业入驻。三是以“绿色低碳”为发展方向，先进制造业企业普遍使用的是清洁生产工艺，对园区的能源消耗指标、废水处理能力和固体废弃物的回收利用系统都有较高的标准。例如，江西章贡高新技术产业开发区“工改工”工程采用了分布式光伏发电和雨水收集技术相结合的方式，将其改造后的工业增加值降低了25%，达到了新能源材料企业落户的要求。

　　1.3二者适配的核心矛盾

　　“粗放属性”的存量空间和先进制造业的“高质需求”构成了限制工业输入效率的三大核心矛盾。一是空间形式上的矛盾，即工业园区存量用地“碎片化”与高端制造业“规模化”不相适应，如泉州某县级工业园70%的用地不足5公顷，难以满足“单个厂房50亩以上”的用地要求，造成3个优质项目流失。二是要素供应矛盾，即存量空间“配套短板”与“全要素需要”不相适应，如苏州高新区、枫科创园在改建之前，5家企业因为缺少研发实验室、物流设施等而选择了退出，而经过改造后，通过建立共享检测平台、智能仓储中心等方式，实现了产业链企业的快速集聚。三是“成本—效益”冲突，即工业园区存量“改造成本”与企业“投资预期”不相适应，旧工厂信息化改造成本在800～1 200元/平方米，一些中小企业即使想要入园，因前期投资太大，也很难实现。而江西龙南经济开发区对12家企业进行了技改，并给予了50%的补助，帮助12家企业实现了技改［3-4］。

　　2工业园区存量空间导入先进制造业的核心路径

　　2.1空间重构路径

　　空间重构是工业园区存量空间导入先进制造业的基础和前提，要“向天要空间，向存量要效益”，要“物质改造+功能更新”双管齐下，具体可分为3个层次：

　　一是整合低效土地。以全国低效土地盘活为重点，通过政府储备、司法重整和土地置换等手段解决“土地散乱”问题。例如，泉州以“工业用地底数、低效闲置面积、入园率指标”三项指标为基础，确定了亩均税收不到辖区平均水平40%的用地为改造对象，3年盘活低效用地1 666.67公顷，打造43个千亩级连片园区，其中CDK1+200～CDK1+230区段通过连片开发，成功引入17家汽车零部件企业，形成年产值超50亿元的产业集群。二是“工业上楼”。根据“轻资产、高产值”的先进制造业特征，将原有的单层厂房进行改建，提高其容积率到2.0～3.0，形成一种新型多层工业建筑。例如，广东省深圳市以“工业上楼”的方式把园区的容积率提高到6.0；大疆创新全球总部基地引进了48家无人机全产业链企业，形成了“一栋楼就是一条链”，单位土地工业产值突破100亿元/平方千米；江西章贡经济技术开发区通过“工改工”，利用6.13公顷闲置土地建成占地82万平方米的多层高标准厂房，引进32家精密加工企业。三是支撑功能复合提升。按照“三生”的概念，将“三生一体”的基础设施改造为“三高”，并配备共享的研发平台、职工宿舍、商业综合体等。例如，苏州新虹工业园改建后，不仅由一座精密的工业园区转变成一座综合性的创意园，还配套了12 000平方米的人才公寓和8 000平方米的商业设施。

　　2.2要素重组路径

　　先进制造业的核心能力来自创新资源的合理分配，因此需要将“土地”“技术”“数据”“人才”等要素在工业园区存量空间中深度结合。一是要做到土地要素的精细化配置。以“亩均效益”为导向，构建“弹性出让+业绩评价”的土地出让机制。例如，安福高新技术产业开发区将重点工业项目的亩均投入强度提高到300万元，亩均税收下限上调到10万元，并采取“达标续期，未达标收回”的方式，保证了用地向高效企业倾斜。二是科技要素协同创新。以已有园区为基础，以“外设研发+就地转化”为手段，建立“外设研发+就地转化”的技术落地模式。例如，泉州鼓励入驻企业与高等院校合作建立异地协同创新中心，前期进行技术论证和研发孵化，后端实现中试和工艺转化落地，如某装备制造企业通过与清华大学共建异地研发中心，在园区完成3条智能生产线的转化，产值提升40%。三是对数字要素进行深层次赋能。将数字化改造纳入存量空间更新的强制性规范中，通过预留工业互联网接口和建设边缘计算节点等方式降低企业数字化转型的成本。例如，苏州工业园区旧改中提出，新建项目需要配套5G基站和工业中台，一家电子信息企业入驻后，可直接与园区数据平台对接，减少了35%的数字化改造费用，提高了28%的生产率。四是有针对性地聚集人才要素。以高端制造业为依托，建立“拎包入住”、配套优质教育和医疗资源的人才公寓，并与高职院校合作进行“订单式”培训。例如，合肥高新技术产业开发区已建成2 000套高端人才公寓，并与合肥理工大学共同建立了一所高科技产业研究院，每年可为1 200名技术人员提供技术支持，可满足园区各类技术人员90%以上的需要［5］。

　　2.3生态构建路径

　　先进制造业的可持续发展离不开良好的产业生态，“龙头引领，专精特新协同，服务支持”的集群系统需要将存量空间作为连接。一是以龙头企业为先导。扶持龙头企业引导既有园区改造，加之上下游“隔墙供应”，打造“不能移”的产业生态圈。例如，泉州实施了“龙头企业”培育和扶持计划，以8公顷的低效土地为基础，建立了专业园区，引进了23家零部件供应商，将产业链的配套周期由7天压缩到2天，降低了15%的生产成本。二是聚焦专精特新企业。在已有园区内的土地上打造专门的专精特新园区，集中力量补短板，打造长板优势。例如，苏州工业园区在工业用地改造中划拨20公顷土地作为专精特新工业园，引进56个行业的隐形冠军，其中一家精密轴承企业的市场份额居全国首位，园区内企业之间的配套率超过60%。三是引入支撑型服务平台。通过搭建共享的检测、物流、金融等服务平台，降低企业的运行成本，实现对高端制造企业的支持。例如，江西上高高新技术产业园区新建了省物质测试中心和智慧物流中心，使企业的检验费用下降了40%，物流效率提高了30%，引进了36家企业，盘活了约186.67公顷的闲置土地。四是精准引入场景投资。根据已有用地转型特征设计“数字车间”“绿色工厂”等应用情景，吸引具有技术契合度的高端制造企业入驻。例如，泉州一工业园将一座废弃的工厂改建为“SmartCar试验场”，引进8家无人驾驶企业，年产值超过20亿元［6-7］。

　　2.4政策保障路径

　　要打破传统的政策框架，打造“差异化、全周期、多维度”的政策组合，以降低企业的落地和运行成本［8］。一是空间更新政策，通过“拆分出售+产权注册”的方式，将“工改工”项目以楼栋、楼层为基本单位进行分区销售，以满足企业“轻资产”入驻的需要。例如，江西章贡高新技术产业开发区提出，“工改工”工程建设用地面积不得少于500平方米，由企业自行购置，一家电子信息企业只购置了两层的厂房，前期投入降低了60%，很快就达到了投产标准。与此同时，政府还对企业改造给予了补助，容积率提高到2.0，按照每平方米50～100元的标准进行补助。二是要保证资金充足，可成立“已有园区工业引导基金”，为高端制造项目提供优惠贷款，如泉州成立了20亿元的专项资金，使企业的贷款利率低于市场价2%；在税收上提供“三免三减半”的优惠，即前三年免征，后三年减半。三是实行“并联审批+承诺书”模式，使项目落地时间由原来的180天压缩到90天内，如泉州成立了“工业园区规范化建设审批专班”，实现园区“一窗受理，全程代办”，68天内就完成了一个智能设备项目的开工，创造了“泉州速度”。四是建立激励机制，将“先进制造业导入比例”和“亩均税收增幅”等指标纳入当地政府综合评价体系，对有突出贡献的园区给予用地指标奖励，如江西把“工改工”工作效果和县级经济评价相结合，带动全省1 000个低效企业在3年内完成淘汰，500多个高效企业落户［9］。

　　3实践案例分析

　　3.1泉州以“标准化建设”激活存量空间

　　泉州作为“晋江经验”的发源地，针对我国工业用地分散和低效的现状，以工业园区规范化建设为切入点，建立“空间结构调整—要素整合—生态培育”的产业引入路径。在空间上，通过政府收购和置换土地，3年内盘活了25 000公顷的低效土地，建成43个66.67公顷以上的集中连片工业园区，通过“工业上楼”，使容积率由0.6提高到2.2，建成工业用地1 802万平方米；在要素方面，撬动“千亿”的设备更新投入，支持5G基站和工业互联网平台建设，促进园区内企业实现智能化改造和数字化转型；在“生态”方面，园区已引进1 739家企业，初步形成了“龙头企业+中小企业”的发展模式［10］。

　　泉州的实践表明，借助政策契机（全国低效用地盘活试点），聚焦产业定位（提升传统产业+培育新兴产业），强化政府服务（引导者+推动者+服务员），可以有效解决现有工业园区存量空间与高端制造业不匹配的问题，其“百千万”发展态势（100个园区、千亿投资、一万亩改造）对国内类似城市具有借鉴意义。

　　3.2苏州工业园区以“产业用地更新”培育高端集群

　　苏州工业园区作为中外合作园区的典范，面对土地资源紧缺（剩余可直接供给产业用地仅285.13公顷）与产业升级需求，按照“分类改造—精准投资—生态协作”的思路，有效促进了先进制造业要素的引进。在开发模式方面，通过国有企业并购（新虹工业园）、政企协议变更（合枫科创园）、社会资本（联东U谷）等多种形式，在3年内盘活了约1 333.33公顷土地；在招商引资方面，以集成电路和高端装备为重点，采取“链式招商”的方式引进上下游企业120家；在生态协作方面，建成18个公共研发平台，5万套人才公寓，提供高质量的教育和医疗服务。苏州工业园区的经验在于以“高品质更新”与“优质工业”相匹配，以市场化方式引进社会资本，加强政府规划引导和服务保障。其“容积率提高到2.57”“千亿级工业基地培育”等成功经验，对东部发达地区的园区转型具有重要的参考价值［11］。

　　4结束语

　　工业园区存量空间导入先进制造业不仅是“空间再造+企业迁建”，还是一次系统性的转型，涉及空间、要素、生态、政策等方面的系统变化。本文以泉州、苏州和江西等地的经验为例，从“四维度”的导入路径入手，以空间结构重构破除“碎片化”瓶颈，以要素整合唤醒“创新动能”，以生态建设催生“集群优势”，以制度保障降低“落地成本”。未来，伴随着新型工业化进程的不断加快，既有工业园区需要在数字化转型、绿色低碳转型、跨区域协同等方面继续创新，将“休眠的空间”转变为“发展的新动能”。

主要参考文献

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　　［5］赵艳玲.区域协调发展战略下的“飞地经济”发展模式研究：以苏州工业园区为例［J］.江苏商论,2025(12):93-97.

　　［6］熊晓辉.绿色工业园区的发展路径与招商引资效应分析［J］.中国市场,2025(31):9-12.

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　　［11］周烨.做强特色优势产业推动工业园区质的提升：《工业园区高质量发展指引》发布［J］.中国科技产业,2025(10):30-31.