城投公司作为我国特殊类型的国有企业，其发展与地方经济建设、民生改善紧密相关，对我国整体经济增长有着重要影响。在新时代市场化改革不断深化的背景下，城投公司只有主动迎接市场化改革带来的机遇与挑战，积极探索新型融资路径，才能真正承担起地方政府融资平台的重任，为城市发展持续注入动力。其中，REITs（不动产投资信托基金）作为一种成熟的金融工具，为城投公司实现融资模式创新提供了有效方向。城投公司可实现融资模式创新，有效降低自身发展风险。

　　城投公司开展REITs，不仅能拓宽融资渠道，还能盘活存量不动产资产，有效降低自身债务风险与发展压力。我们阐述了REITs和市场化改革背景下城投公司融资的重要性，并从多方面概括了市场化改革背景下城投公司开展REITs创新融资模式的实践策略，希望能为城投公司相关工作开展提供具有实操性的参考价值。

　　REITs是什么

       REITs的定义

　　REITs的中文名称是指不动产投资信托基金，主要是由金融机构向社会募集资金，再根据实际投资运作情况，按约定向投资者分配收益的特殊金融产品。它能将不动产转化为“流动产”，有效提升部分资产的经济价值，让投资者在承担运作风险的同时，享受协议约定的投资收益。

　　早在1960年REITs就已经有了明确的概念，并随着金融资本市场和房地产经济的增长得到持续性的发展。随着越来越多的国家推出REITs的产品，其操作模式和风险防范体系等方面都得到了相应的完善，REITs在新时代发挥出了更大的作用与价值。据相关数据调查可知，目前新西兰、澳大利亚等地区已经具备了比较完善的成熟市场。为保障REITs长远发展，我国出台了相关政策法规，通过多元化措施帮助投资者获得长期稳定的较高回报。

　　REITs的分类

　　REITs的分类可以从多个角度入手，具体主要包括以下几个方面：

　　按收入来源划分：可分为抵押型REITs与权益型REITs。其中，抵押型REITs直接投资于房地产抵押贷款，不直接持有物业；权益型REITs则直接持有物业，并通过收取租金获得收益。

　　按组织形式划分：可分为公司制REITs、契约型REITs和有限合伙制REITs。公司制REITs具备公司法人资格；契约型REITs以基金、信托为基础设立；有限合伙制REITs则在合伙人共同管理下开展运作。

　　按发行方式划分：可分为公募REITs与私募REITs。公募REITs在市场公开交易，任何投资者均可购买；私募REITs面向特定投资者发行，不进行公开交易。

　　按资金期限划分：可分为开放式REITs与封闭式REITs。开放式REITs可随时申购、赎回；封闭式REITs发行后股本固定，不新增发行或赎回。

　　按投资领域划分：可分为防守型REITs、进攻型REITs和平衡型REITs。防守型REITs主要投资于数据中心、基础设施等抗风险能力较强的领域；进攻型REITs聚焦商业地产、购物中心等经济增速较快的领域；平衡型REITs则投向办公楼等受政策影响较稳定的领域。

　　市场化改革背景下城投公司融资重要性

　　维持城投公司的稳定运行。在市场化改革推进的背景下，城投公司作为地方政府指定的投融资载体，成功开展融资工作，能够为自身稳定运营提供有力支撑。实际运营期间，城投公司可借助多元融资途径筹集充足资金，进而为城市公共服务品质提升与基础设施建设项目推进，提供更为稳固的资金保障。在此改革背景下，城投公司需将融资视为保障自身持续发展的关键手段，通过保障资金来源的稳定性与可持续性，更高效地适应债务管理政策的调整变化。以具体实践为例，城投公司可依托融资所得减少对政府财政补贴的依赖，并尝试将业务范围拓展至文旅等领域，从而推动自身实现更高质量的发展。

　　促进城投公司的经济增长。在市场化改革推进过程中，城投公司开展融资工作，对自身经济增长具有明显的推动作用。借助融资，城投公司不仅能更有效地应对债务风险，还可依托产业化布局与市场化运营，进一步拓宽融资途径。在此基础上，城投公司有条件在新领域探索突破，丰富自身收入构成，进而提升商业价值。举例来看，城投公司可通过融资所得减少对政府财政补贴的依赖，并将业务范围延伸至文旅等领域，以此实现更高质量的发展。

　　推动城投公司的升级转型。在市场化改革推进的背景下，融资对城投公司的升级转型起到关键作用。通过融资，城投公司能获得更稳定的经济支持，进而达到我国针对城投公司设定的更高监管标准，跟上时代发展节奏。与此同时，依靠融资实现转型升级，还可优化公司内部组织架构，提升管理效能。例如，城投公司可借助融资创新融资方式、降低融资成本，并以此为基础优化内部结构，向更现代化的方向发展。

　　城投公司开展REITs创新融资模式的路径

       优化资本运作理念

　　市场化改革背景下，城投公司想要开展REITs创新融资模式，优化资本运作理念至关重要。城投公司需将新型资本运作理念作为业务经营的核心与基础，通过多元思路制定方案，确保内部业务重构与资产整合的科学性，提升公司在资本市场的声誉。城投公司开展REITs创新融资模式所需的新型资本运作理念具体如下：

　　资本最优结构理念：指城投公司需将调整自身资本结构作为基础运作方向，充分发挥资本各要素的最大效用，实现资本最大增值，从而达到REITs创新融资模式的理想效果。

　　市场化竞争理念：指城投公司需将现代化竞争思维融入资本运作，通过品牌建设等方式提升行业影响力，在市场竞争中占据优势地位。

　　价值最大化理念：指城投公司需以实现自身价值最大化为基本资本运作目标，先明确自身真实价值，再推动利润或股东权益最大化，确保能获取未来预期收益，进而让REITs项目创造更大价值。

　　金融手段与市场结合理念：指城投公司需通过金融手段与市场的结合推动高质量发展，将其与传统生产经营理念相融合，实现“产业+资本”双重驱动。

　　政策导向理念：指城投公司开展REITs创新融资模式时，可通过掌握我国最新政策提升融资效率与质量。目前我国高度重视城投公司发展，出台了诸多鼓励政策，有助于公司更好地响应政策号召，履行基本社会责任。

　　强化资产管控能力

　　市场化改革背景下，城投公司想要开展REITs创新融资模式，还需注重自身资产管控能力的强化。通过提升这一能力，城投公司能更科学规范地推进REITs创新融资项目，并对项目运营效益、资产储备等进行严格把控。城投公司可通过以下措施，借助强化资产管控能力推进REITs创新融资模式：

　　提高资产运营能力：以市场化资产运营管理为基础，提升资产使用率与出租率，实现资产增值赋能，为强化资产管控能力提供可靠经济支撑。例如，城投公司可建立资产全生命周期服务模式，对资产进行全方位管理，在提升资产运营能力的同时，推动公司进一步发展。

　　提高资产扩募能力：这一能力的提升可有效缓解项目建设中的资金压力，既能帮助公司实现更精准的资产管控，还能推动REITs创新融资模式发行。例如，公司可在项目建设中引入基金投资等方式，实现对项目整体资金的统筹管理，保障项目持续推进。

　　注重项目档案管理：项目档案管理是影响资产管控能力最直接的因素。城投公司需通过规范项目档案管理，严格依照法律法规完成项目立项、调研、验收等工作，并在过程中及时完善档案，保障REITs创新融资模式持续推进。

　　注重数字化技术在城投公司的应用

　　市场化改革背景下，城投公司想要开展REITs创新融资模式，应注重数字化技术在公司中的应用，通过有效提高公司的技术运用水平，为公司开展REITs创新融资模式提供更加可靠的技术支撑。城投公司开展REITs创新融资模式时可以应用的数字化技术主要有以下两种：

　　大数据技术：该技术能对城投公司相关数据进行精准分析与处理，有效避免因资金风险问题影响REITs创新融资模式管理的科学性。借助大数据技术，城投公司可实现风险管理与决策制定、资产价值评估、市场趋势分析预测三大功能，帮助制定更科学的资产管理与运营策略，并通过实时数据分析降低投融资风险，推动公司高质量发展。

　　区块链技术：该技术在城投公司中应用价值显著，公司可将其作为数字债券凭证，实现融资工具创新。同时，借助区块链技术可优化内部融资流程、完成底层资产确权，助力公司快速发展，并通过多元资金筹集渠道满足REITs实际融资需求。例如，城投公司可利用区块链技术监督合同条款执行，有效规避人为因素导致的合同风险，通过智能化执行合同条款，提高分红与收益分配效率，保障公司内部工作的效率与稳定性。

　　市场化改革背景下，城投公司融资意义重大，对其长远稳定发展影响深远。通过开展REITs创新融资模式，能为城投公司发展提供更坚实的保障，助力优化债务结构，并让其在我国整体经济发展中充分发挥自身作用与价值。

　　未来，我国财税政策与金融体系将持续发展，城投公司面临的市场环境也会不断变化。而通过开展REITs，城投公司可获得更广阔的发展空间，解决以往发展中存在的问题。