[摘要]房地产属于资金密集型产业，其现金流的健康程度直接关系到企业能否正常运营。同时，现金流是房地产企业财务状况的重要指标，一旦现金流出现问题，就极有可能造成资金短缺、收益下降等财务风险，导致企业出现经营困难甚至破产等危机。提升财务风险识别、评估和应对能力，是保障房地产企业健康运行的重要举措。基于此，文章首先阐述房地产企业在融资、投资和经营过程中与现金流有关的财务风险，然后分析风险识别和评估的方法，最后针对性探讨财务风险的具体应对措施，希望能够为房地产企业提供参考。

　　[关键词]房地产企业；财务风险；现金流；风险应对

　　0引言

　　近年来，“房住不炒”“三道红线”“两集中”等政策的出台对房地产企业的经营和投资活动产生了极大的影响，传统的高周转模式已然难以为继。作为资金密集型产业企业，现金流的稳定性是房地产企业运行的根本，如果房地产企业出现资产负债率过高、融资成本过高等财务风险，进而对现金流量造成负面影响，就极有可能导致企业资金周转不灵甚至资金链断裂，威胁企业的存亡1]。对此，房地产企业要深入分析其经济活动中潜在的财务风险，做好风险识别、评估和应对工作，保证企业资金结构的科学性，实现长远发展。

　　1现金流视角下房地产企业财务风险构成

　　1.1融资财务风险

　　房地产企业对资金需求量很大，大部分项目的拿地和开发资金来源于借款融资，这一模式造成了两方面的风险：第一，资产负债率过高。根据“三道红线”的要求，剔除预收款项后，企业的资产负债率应当不超过70%。而从企业公开数据来看，2024年一季度，在A股上市的91家房企中，资产负债率超过“三道红线”标准的企业达到43家，占47%。房企负债率过高，意味着资金结构不够健康，偿债能力不足，对企业而言无疑是巨大的风险[2]。第二，融资渠道较为单一。从房企的融资模式来看，大部分房企主要采用银行融资的方式，单一的融资渠道意味着企业对银行的依赖性较强，一旦金融政策发生变化，或企业的信用评级变化，就极有可能出现财务风险。

　　1.2投资财务风险

　　投资是房企获得收益的主要途径，但投资行为本身就有一定的风险性，如果投资决策不够科学，极有可能出现投资失败、项目亏损等现象，导致企业无法获得预期的收益。从当前房企的投资活动情况来看，主要存在两方面问题：第一，投资和收益之间的协同性不足。以房地产开发活动为例，投资开发的速率与去化速度应当保持一定的协调性，如果投资速度快，但去化周期长，现金流出量就会高于流入量；反之，如果投资过于谨慎，导致去化完毕后新增资产尚未完工，造成业务停滞，就不利于获取收益。第二，利润率下滑。随着房地产市场下行，近年来房企投资的利润率不断下滑，投资行为难以获得可靠回报。克尔瑞数据显示，2023年房地产行业的利润规模呈现负增长态势，净利润合计表现为净亏损1097亿元，企业净利润中位数为-36.0%。即使是2023年的“利润王”华润置地净利润率也仅有14.9%。市场环境日益严峻，如果收益持续下降，企业现金流不足，将带来极大的财务风险。

　　1.3经营财务风险

　　房地产企业为了开展经营活动，需要不断地投入资金来维持，但受限于房地产产品的特殊属性，作为大宗消费，房地产行业销售周期长，资金的回笼速度也比较慢。一旦出现经营不善的现象，必然会带来一定的财务风险。第一，企业周转模式风险。在很长一段时间内，房地产行业都保持着高周转特性，而要运行高周转模式，就必须高负债、高杠杆，这种资金结构和经营模式在房地产下行的当下逐渐暴露出弊端。政策收紧使得房地产企业的周转速度放缓，企业面临着经营和偿债的双重压力，极有可能出现资金链断裂问题。第二，库存量过大。由于房企的开发资金普遍为融资资金，因此库存在某种意义上就是债务，只有及时去库存，才能让资金流动起来。从财联社统计的50家上市房企的库存情况来看，截至2023年年底，50家上市房企的库存量高达7.53万亿元。尽管随着去库存行动的推进，这一数据较2022年已有所下降，但仍处于高位水平。库存的大量积压对于企业而言必然是一项巨大的负担，尤其是在房地产下行环境中，7.53万亿元存货市值对房企而言又是另一个难题。

　　2现金流视角下房地产企业财务风险识别和评估

　　房地产企业开展财务风险管理工作，需要优先进行风险的识别和评估，明确风险的成因和后果，以便采取科学手段进行应对。在风险识别上，可借鉴金融机构的做法，通过数据指标进行判断。财务关键指标主要有5个，分别是资产负债率、净负债率、现金短债比、净现金流以及土地投资总额。这5项指标分别反映了企业的资产情况、负债情况、短期偿债能力、自身造血能力等。通过对财务报表的分析，还有5个隐性指标同样应当纳入风险识别体系，分别是总负债周转率、资产流动性、债务集中度、真实利率水平和表外负债情况，对于这5项隐性指标需要持续观察，一旦出现异常波动，极有可能会出现财务风险。

　　此外，房地产企业要根据风险识别结果开展风险评估工作。风险评估的主要目的在于评价财务风险的类型、发生概率和风险程度，尤其要侧重风险事件可能造成的损失情况，评定风险的优先级，以此为依据开展风险应对工作。风险评估常用的方法很多，如专家调查法、风险矩阵法、敏感性分析法等。随着智能化技术的发展，房地产企业可以采用算法模型来评估财务风险。企业需要运用大数据和人工智能技术在历史财务数据中挖掘与财务风险相关的特征变量，以此为基础构建数学模型，如神经网络模型、logistic回归模型等，然后将当前的财务数据输入模型开展特征提取和对比分析，以评估财务风险情况，实现风险预警、风险防控等[3]。风险评估的基本流程：首先，确定风险评估的对象和范围，并采集相关的数据、信息和资料；其次，制定风险评估的方法和流程；再次，实施评估工作，并对所得到的结论进行验证；最后，根据评估结果制定对应的处理措施。

　　3现金流视角下房地产企业财务风险应对

　　3.1提升企业经营能力，加快资金回笼速度

　　针对房地产企业在经营过程中面临的种种财务风险，企业应当着力提升自身的经营能力，加快资金回笼速度，确保企业资金能够顺畅流转。第一，要加快存货去化。受市场情况制约，近年来房企的去化效果略差，但为了回笼资金，企业要采取措施加快去化步伐。例如，对滞重项目进行合理处置、对新开发和已完工项目采取差异化的去化措施、出售部分项目股权等。第二，要优化销售策略。在房地产市场低迷的当下，房企要进一步优化销售策略，采取多元化的营销模式刺激购房者。对销售人员加强管理，将薪资与销售回款挂钩，提升企业回款能力。第三，要提升资金利用率。企业要从业务成本、管理成本等层面入手，提升周转效率，缩短房地产开发周期，压缩资金占比；开展多维度的成本管理，合理制定经营策略，落实降本增效策略，避免资金浪费。

　　3.2编制科学融资计划，拓展企业融资路径

　　为了保证房企正常运作，企业必须更好地开展融资工作，争取以最低成本获得融资，同时也要注意自身的负债率，将其控制在合理的范围内。对此，房企应当编制科学的融资计划，积极拓展融资途径，争取最大限度降低融资成本。

　　首先，企业要确定较为合理的资金需求量，应结合经营投资目标规划需求，充分考虑现有负债率和偿债能力因素，详细编制融资计划，以此为依据开展融资工作[4]。融资计划中应当包含资金需求量、运营费用、偿还方式等内容，做好财务预算规划，合理安排资金使用计划，明确融资到期时间，以便按时还款。

　　其次，企业要积极拓宽融资渠道，充分比对不同融资项目在成本、风险等层面的差异，积极落实降本增效工作。企业要采取稳杠杆和优结构的融资策略，积极调整融资结构，确保债务风险始终处于可控范围，对于不同项目的融资活动采取差异化的优化策略，对新增项目严格管理融资活动，严控融资额度；对存量项目强化沟通，着力降低融资成本。房企要主动寻找融资合作伙伴，与金融机构建立健康、稳定的伙伴关系，以便获得最优的融资渠道和资金支持。

　　最后，企业要对财务费用开展严格管理，利用好贷款市场报价利率(Loan Prime Rate,LPR)下降等外部红利，做好融资成本控制工作，并定期进行融资活动的风险评估工作，及时预测外部市场环境对融资活动的影响，并制定风险应对措施。

　　3.3制定科学的投资决策，不断提升盈利能力

　　投资行为本身就伴随一定的风险，因此，房地产企业必须加强对投资项目的可行性分析，在降低投资风险的前提下，提升盈利能力。

　　首先，房企要开展调研活动，广泛采集全面、真实、精准的数据和信息，包括政策信息、市场数据、项目信息等，为投资决策的制定提供可靠依据。同时，要分析投资活动中潜在的风险因素，制定好响应预案，保证投资活动顺利开展。另外，房企要加强投资预算编制，合理评估现金流需求，提前开展资金的统筹和配置，落实全面预算管理，降低财务风险。

　　其次，房地产企业要做好成本控制工作，降本增效，以提升利润率。企业要坚持对建安成本、管理成本落实系统化和精细化管理，尽可能精简不必要的费用，严控日常支出，规避无效的资金占用情况。同时，企业要定期开展成本控制效果的分析工作，积极与同行、同集团公司进行对标和对比，挖掘成本控制的薄弱环节，动态优化成本控制措施，保障成本控制效能不断提升[5]。

　　最后，房企要开展多元化投资，以分摊财务风险，实现资金的优化利用。在实际投资活动中，房企不一定要将全部资金投入房地产开发工作，也可以积极关联热门行业，如文旅产业、智能家居行业、智慧物业服务等，寻找全新的发展方向，从而达到优化投资结构、增加收益的目的[6]。

　　3.4强化财务管理效能，把控企业资金结构

　　进入信息化时代，房地产企业要积极借助信息技术手段开展财务风险的识别、评估和应对工作。企业要着力构建财务管理信息化平台，实现对财务工作的信息化和智能化管控，推动财务风险应对从“事后处理”模式转为“事前预测”模式[7]。

　　一方面，企业要全面打通内部办公系统，破除数据壁垒，推动数据的流通和共享，将财务管理从预算端延伸至使用端，做好现金流入和流出的跟踪监测工作，保障资金管理效能不断提升。财务部门要全面采集资金数据，打造财务数据库，做好数据分析和总结工作，为企业经营、投资等决策行为提供数据支撑，同时依托数据更好地开展财务风险识别、评估和应对工作[8]。

　　另一方面，企业要全面把控资金结构，对重要的财务指标(如经营成本、融资规模、贷款利息、应收账款等)进行全面、实时监测，利用算法模型构建风险预警机制，积极排查潜在风险因素，准确识别和评估可能出现的风险，进行风险评级和危险性评估，并第一时间启动响应方案。另外，企业要不断完善风险案例数据库，提炼风险事件特征，优化现有算法模型，提升模型的风控和预测能力。在处理完风险事件后，深入开展复盘和总结工作，剖析问题产生的根本原因，制订对应的处理方案，避免风险再度发生[9]。

　　4结束语

　　房地产企业的现金流存在需求大、融资多、周期性等特征，在经营、投资、融资等环节因资金结构等问题而出现财务风险的概率很高。对此，房地产企业要深入剖析自身资产和负债情况，做好财务风险识别、评估和应对工作，采取有力措施增强经营管理活动的科学性，积极开展成本管理和资金统筹，努力降低财务风险发生概率，确保企业可持续发展。

　主要参考文献

　　[1]沈倩倩.房地产企业财务风险成因分析及解决措施探讨[J].企业改革与管理，2022(16):125-127.

　　[2]郑九钲.房地产企业现金流风险及其应对策略[J].中国农业会计，2023(24):33-35.

　　[3]向鹏飞.从财务视角浅谈房地产开发企业经营风险防范与控制[J].中国产经，2023(20):117-119.

　　[4]李佳华.房地产企业财务风险管理与控制研究[J].质量与市场，2023(17):37-39.

　　[5]曾楠楠.论新时期房地产开发企业如何加强财务风险防控[J].市场周刊，2024(12):123-126.

　　[6]周文文，马春英.房地产企业财务风险识别与防范：以绿地控股为例[J].中国商界，2023(8):98-99.

　　[7]罗盈.房地产企业财务风险的识别与防控[J].投资与创业，2021(11):67-69.

　　[8]胥思.房地产企业财务风险识别以及应对策略探讨[J].纳税，2021(15):107-108.

　　[9]赫玲悦.房地产企业财务风险识别与防范：以绿地控股集团为例[J].河北企业，2022(11):107-109.