摘要：加强国企经营性资产租赁监管，进一步规范国企经营性资产租赁行为，是维护国企经营性资产安全和权益，确保国有资产实现保值增值的重要途径。本文以国有企业的一起房屋租赁纠纷案为例，分析了国有企业在资产租赁经营管理中出现的问题，并就如何进一步加强国企经营性资产租赁风险防控进行了研究和探讨，以供借鉴参考。

　　关键词：国企；资产租赁；风险防控

　　国企经营性资产租赁经营是指在不改变国企经营性资产所有权性质的前提下，通过比价将国企经营性资产出租给承租人经营。实现国企资产的合理利用和优化配置，以保证资产安全为前提，提高国企资产经营收益，实现国企资产的进一步保值增值。国企投资发展有限公司A(以下简称“A公司”)作为某机关管理局(以下简称“管理局”)的下属企业，受管理局委托，对管理局名下部分资产进行经营管理。A公司在对某市陕西北路X号房屋的租赁经营管理中，暴露了内部管理制度的不足，风险防范措施的缺失，间接造成了国企资产的流失。为完善国企资产的租赁经营工作，有必要对A公司在租赁经营工作中出现的问题开展研究和探索，总结经验，不断改进和完善在租赁管理中存在的薄弱环节，进一步提升国企经营性资产租赁经营和管理工作的实效。

　　一、案例背景介绍

　　A公司成立于1993年，注册资金为人民币1.1亿元。经营业务范围为房地产投资开发、房屋租赁、物业管理、维修改造等。某市陕西北路X号房屋(包括主辅楼及临街商铺在内，建筑面积总计1517平方米，以下简称“该房屋”)作为局属资产，受管理局委托，由A公司进行经营管理。自2003年11月起，A公司将该房屋主辅楼及临街商铺分阶段出租给某税务事务所(法人孙某)、某咨询公司(股东为孙某)和个人(刘某)(孙某和刘某系夫妻关系)，租赁合同于2008年至2013年陆续到期。合同到期前后，管理局及A公司多次函告上述公司及个人，该房屋不再续租、限期搬离。但合同到期后，上述公司及个人无故侵占该房屋，拒不搬离，从而引发租赁双方矛盾。经双方多次协调无果，A公司于2014年9月以某税务事务所为被告向上海市静安区人民法院提起诉讼，但由于该房屋涉及多份租赁合同且主体不同，须分别对合同相对方主张相关权益，故A公司提出的一并处理诉求未被法院采纳，静安法院仅对某税务事务所涉及的租赁部分作出了判决。该房屋租赁纠纷在经历了反复诉讼和被上诉后，相关权益得以肯定，最终经法院强制执行，于2016年7月至2017年8月全部收回，涉及房屋占用费128万元也于2018年5月由静安法院判决确定。

　　二、国企资产租赁经营管理存在的主要问题

　　(一)忽视合同监管

　　根据《企业国有资产监督管理暂行条例》规定，国有及国有控股企业应当加强内部监督和风险控制，依照国家有关规定建立健全财务、审计、企业法律顾问和职工民主监督等制度。同时根据合同法及相关法律、法规，国企资产出租应该有严格的内部合同管理规定，从租赁合同洽谈、草拟、签订、生效开始，直至合同失效为止，实行全过程管理。不仅要重视签订前的管理，更要重视签订后的管理。

　　本案例中租赁房屋，在部分合同到期后，A公司由于管理程序上的疏忽并没有按照租赁合同立即收回或按相关程序续签，没有对合同进行全过程跟踪监督，导致该国企出租的部分资产脱离监管，未能及时发现和纠正资产出租存在的问题。上述承租人仍继续使用该房屋并支付租金至2013年12月，导致A公司与承租人之间形成了不定期租赁关系，为之后的租赁纠纷埋下了伏笔，也给承租人提起上诉提供了理由。

　　(二)审批把关不严

　　按照国有企业合同管理规定，A公司虽然制定了合同管理规定，从制度上规范了国企合同管理工作，明确管理职责、界定管理层面、提高管理效能。但是在制度的具体操作和落实方面，特别是合同审核方面存在漏洞，没有真正做到管理有规章、签约有约束、履行有核查，有效防范与控制合同风险，维护国企合法权益。

　　本案例中A公司出租的房屋，根据位置、功能的不同，分阶段与三位主体某税务事务所(法人孙某)、某咨询公司(股东孙某)和个人(刘某)签订了不同期限的租赁合同，表面是A公司分别出租给了三个不同租赁主体，然而真实情况是三个租赁合同主体实际控制人孙某及刘某为夫妻关系，A公司遗漏了这一客观情况，没有认真审核合同和核对该房屋租赁方身份信息，忽视了承租人之间的夫妻身份和利益共同体关系，这种非常规的租赁关系的形成，为后续通过法律渠道解决该房屋租赁纠纷造成了很大阻碍，给A公司正常回收出租房屋造成较大被动。

　　(三)约束条款执行不严

　　在房屋租赁合同中双方都会加入约束条款以增强履约效力。通常业主方会约束租赁方不得将房屋再次转租，以防损害业主方利益。租赁合同的约束条款主要目的是约束租赁双方行为，按约履行义务，维护租赁双方正当权利。

　　本案例中A公司在房屋租赁合同中有约束租赁方不得将房屋再次转租条款，但是在实际管理中，合同管理部门没有实时监督租赁方认真履行合同中不得转租条款。该房屋的八间门面房由刘某承租后，其趁A公司存在管理漏洞，将房屋再转租给他人以谋取不当得利，而A公司因为对该房屋管理缺失，没有及时掌握实际承租人和经营者信息，给之后按照租赁合同收房工作造成很大阻碍。

　　(四)资产租赁定价不合规

　　国有企业对国有资产租赁经营有严格的管理规定和审批程序，一般都会按照国家招投标管理规定制定国有企业招标管理办法，同时会邀请专业资产评估公司根据市场行情对出租经营性资产进行出租价格评估，确保国有资产不流失。如果未根据市场行情及时进行出租价格评估，也没有约定合理的租金价格增长条款进行分期分档，合同租金存在长期固定不变且远低于市场价的问题，对长期拖欠租金的行为也未采取切实可行的有效措施，会导致国企资产收益隐性流失。

　　本案例中租赁房屋因为单位主体没有达到企业规定招标价值标准而未进行公开招标，同时未根据市场行情及时进行出租价格综合评估，也没有约定合理的租金递增条款，以致该房屋租金长期固定不变，且随着租赁时间延长远低于市场租赁价格。在长达13年之久的租赁期限内，该房屋租赁合同都采取同一个较低的租赁价格，且对租赁方长期拖欠租金的行为也未采取切实可行的有效措施，为租赁方提供了不当得利的空间。A公司在后期诉讼中，法院只能以原租赁合同价格为依据判决房屋占用费，导致国企资产收益隐性流失。

　　三、国企资产租赁面临的主要风险

　　(一)签订合同前

　　1.资产价值评估

　　国企资产的性质不同，不能简单地以市场价格为参照，而忽视其资产价值评估，如此租金定价缺少对比性，定价就比较盲目，租金长期低于市场价格，则也是一种形式的国有资产流失。

　　2.承租主体资格审查

　　承租主体选择不当，是日后产生租赁纠纷的根本原因。因承租人造成的拖欠房租、不遵守合同约定对租赁房屋造成的结构破坏、不经批准的转租等是引起租赁纠纷的主要因素，很多纠纷最终走上诉讼之路，需要付出大量的时间、人力、物力。

　　所以签订租赁合同前，应尽量做好合同主体资格的审查把关。比如针对法人承租，可要求承租人提供近期财务报表或到工商部门求证对方资信能力，通过财务状况、信用名单、资信口碑等排查比选，筛选出履约能力强、商业信誉良、资金实力好的承租主体。

　　3.合同规范

　　合同是租赁双方履行职责、行使权利、解决纠纷的重要文件，是收付租金的主要依据。国企资产因属于国家所有，合同各项约定必须符合相关国企资产管理规定。很多租赁纠纷往往是围绕合同大做文章，所以合同各项条款必须认真严谨、清晰明了、细致全面，谨防模棱两可、界定不清，尤其是对租金、履约保证金、装修、租赁期限、续租、转租、解除合同等重要条款的约定，需做好审查工作，预防风险。

　　(二)合同履行中

　　1.租金收付

　　国企资产租赁的主要目的是保值增值，但租金拖欠往往给我们带来较大的损失。为此，作为出租方一定要特别关注租金支付和期限情况，明确先付后用的原则以及拖欠租金的违约责任，必要时候可要求承租人支付一定履约保证金或押金。另外，一旦出现拖欠租金，应当及时催告，并要注意诉讼时效和保留催告证据等。对于故意违约行为应该果断采取法律手段解决。

　　2.检查管理

　　签了合同、按时收租并不就是万事大吉，就可束之高阁，后续检查执行合同依然不能松懈。国企资产出租的前提是保证资产安全，因此需定期检查出租标的物使用情况，对法律禁止的各种违法行为以及破坏房屋结构的行为，及时发现，及时制止。例如，承租人擅自改变用途、违章搭建、装修不当等引起的房屋结构损坏，后期还原修复费用，都是引发纠纷的重要因素。且大多国企资产具有一定的历史价值，作为资产管理者，我们有义务确保房屋使用安全，以防破坏风险。

　　3.资料存档

　　对于有价值的国有资产应该建立统一的“一证一档”和合同档案管理制度，建立合同关系前后的一些往来函件、补充说明等应作为合同附件一并存档，确保档案资料的完整性。后期若产生纠纷，这些资料都可作为诉讼佐证，以防证据缺失风险。

　　(三)合同终止处理

　　合同到期后涉及承租方搬离问题，若承租方遵守合同约定，在规定期限内搬离租赁房屋，自然减少麻烦；若承租方无视合同，恶意侵占，拒不搬离，最终走上诉讼途径，国企一方就不得不付出大量时间、人力、物力。所以，前期承租主体的资格审查尤为重要，一个优质的承租人是租赁合同顺利完结的重要因素。

　　四、加强国企资产租赁经营风险防控的有效措施

　　(一)加强制度建设，完善风险防控

　　1.根据《行政单位国企资产管理暂行办法》，建立符合政策法规的审批手续和申报审批制度，国企资产租赁必须报上级部门进行审批。采取严格的审批制度和程序有利于上级全面掌握各国有企业经营性资产租赁情况，在过程中及时发现问题，及时、有效地防范风险。

　　2.完善经营管理制度，规范出租程序，只有足够公开、公正、透明地发布相关信息，才能有效杜绝租赁过程中存在不规范行为发生，防止国企资产流失，确保国企资产安全。

　　3.经营管理部门可联合财务部、法务部，结合以往案例，逐个分析风险聚焦点，建立一套符合公司内部运营机制的风险防控制度。

　　(二)重视合同审核、档案管理

　　合同是体现租赁关系的主要文件，也是维护双方利益的重要依据，加强合同审核是预防纠纷的措施之一。合同签订前的洽谈记录，合同履行过程中的联系工作函、租金支付情况记录，合同到期后租赁标的物的移交清单，都需做好归档工作，以便日后发生法律纠纷时提供证据。

　　(三)强化监督管理，提高管理水平

　　确保国企资产的安全，实现国企经营性资产租赁的保值增值及高效率和高收益，特别是在加强日常监管等宏观层面上发力。

　　1.培养和完善专业化的资产管理骨干队伍。特别是经营管理部门岗位人员，需要加强业务培训，提高业务水平，不断加强专业知识的学习，增强法律意识，培养辨别法律风险的能力，通过在工作实践中积累丰富经验，真正成为经营管理中的行家里手。

　　2.加强各部门的联系，充分发挥经营管理部、财务部、法务部协同作用，明确职责，共同承担起优化配置职责，最大限度实现国企资产保值增值。

　　3.善于借鉴，大胆创新。“他山之石可以攻玉”，要善于在资产管理过程中借鉴国内外先进管理经验，不断探索经营理念和经营模式的创新，在工作中不断加以实践。

　　随着机关企事业单位的深化改革，国有资产监管机构加强了对所有国企资产的制度建设和监管力度，在确保资产安全的基础上，进一步对国企资产进行了资源配置优化和多元化开发利用，提高资产运行的经济效益、社会效益及生态效益，实现国企资产的保值增值。本文针对当前国企资产租赁经营中存在的主要问题及风险进行分析，并探讨了可行的防控措施，避免国企资产的流失，不断提高国企资产租赁经济效益和租赁经营管理能力。

　　参考文献

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