摘要：房地产行业是我国国民经济的重要支柱，具备其特殊的不可替代性，然而受到经济及政策等各种因素影响，房企发展受阻，导致产生大量负面影响，这与“持续改善民生，不断增进人民福祉”的国家号召相悖。新发展模式要求房地产行业发展主题由“规模”向“质量、服务”转变，这进一步对企业财务风险管理能力提出了更高要求。文章从简要概述财务风险管理的意义开始，再到分析财务风险的类型及产生原因，最后针对产生财务风险的原因给出对应建议及解决措施，以期为房地产企业财务风险管理水平的精进提供思路。

　　关键词：房地产行业；财务管理；新发展模式；风险管控

　　引言

　　近年来，房地产企业处于行业周期下行阶段。从Wind数据库可知，2022年资本市场债券违约总金额高达2 902.21亿元，而房地产企业债券违约总金额约270亿元，大约占据总违约金额的10%，这与房产企业自身的偿还能力及盈利能力恶化有关。“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”这一方向对房地产企业提出了新要求，而且房地产风险与经济风险、金融风险息息相关，维持房地产企业稳定持续发展关乎民生问题，因此房地产财务管理风险问题是亟需解决的难题。

　　一、房地产企业财务风险管理意义

　　房地产行业是我国经济体系的重要组成部分，是国民经济支柱产业。回顾国内房地产行业发展历程，1980年房产正式成为一种商品，这是我国房地产行业的发展萌芽时点。1991年房地产行业进入飞速增长阶段。然而资本具有极强的逐利性，市场资金过多涌入房地产行业，导致该行业形成“高杠杆、高周转、高负债”的畸形模式，给房地产行业的发展埋下隐患。2020年以来，由于国内外经济形式不明朗等因素，房地产行业面临一系列危机与困境。债券违约、理财爆雷、烂尾楼等棘手问题接踵而至，对社会稳定造成了极大负面影响。萧条程度与2016年前后的房地产繁荣市场形成鲜明对比。大中小房产企业均出现一定程度的财务危机，因此，研究如何应对房企发展道路上的财务风险具有一定现实意义。

　　二、房地产企业财务风险类型

　　财务风险体现在房产企业经营的方方面面。下面就筹资环节风险、投资环节风险、偿付能力风险和再融资环节风险方面进行分析。

　　（一）筹资风险

　　筹资风险主要体现在筹集资金周期及筹集资金成本两个方面。一方面房地产企业对流动资金的需求量极高，这意味着企业会通过缩短筹资周期，增加有息负债来促进房产项目周转率提升，这进一步导致了房地产行业资产负债率升高。短债长投现象在房地产行业也十分突出，这也增大了筹资阶段及偿债阶段的风险。房地产行业在高负债水平的压力下，一旦出现不利于企业发展的黑天鹅事件，企业大概率会面临资不抵债的局面。另一方面，房地产企业的特殊属性导致了其变现能力不强，债务压力不易通过出清房产而转移，一旦出现筹集困境，便无法保证后期融资顺利进行，从而引发财务危机。

　　（二）投资风险

　　投资风险是指企业无法准确预估未来投资收益，投资决策存在损失收益或本金的概率[1]。具体来说，企业在作出投资决策后的整个生产经营环节必定会受到各种不可抗力或不可控因素的影响，导致投资收益率不能满足企业日常经营的需要，而国内房地产行业采用的是高杠杆模式，高收益必定伴随高风险，这进一步加大了房地产企业的投资风险。

　　（三）偿付能力风险

　　偿付能力风险从狭义上来说特指证券机构、银行等金融机构出现流动性危机，无法为投资者或储户实现兑付；从广义上来说，偿付能力风险存在于通过筹融资获取资金的企业。房地产企业在开盘初期会通过银行贷款，发行债券或是预售模式向消费者筹集资金，后期房地产企业应偿还本金及利息或是交付楼盘，在偿付环节如若企业不能按计划完工交付或是未能实现利润，那么房企将面临无法按时偿还债务的风险，从而引发交叉违约评级下降甚至面临民事诉讼的威胁[2]。

　　（四）再融资渠道风险

　　再融资风险指由于资本市场上融资方式或者金融工具品种的变动，导致企业再次融资产生不确定性，或企业本身筹资结构的不合理导致再融资产生困难。这导致一旦企业资产负债率或其他财务指标高于行业平均值，债权人或是投资机构大概率会对企业持观望态度，企业将面临再融资渠道收窄和融资成本增加的风险，而资金受限会导致企业运营受阻，这将会制约企业发展，甚至影响已有项目的推进，存在造成财务风险扩大的概率。

　　三、房地产企业财务风险产生原因

　　（一）行业标准及经济形势影响

　　2020年8月，针对房地产行业的“三道红线”标准一经发出，房地产行业的高负债模式不再适应市场变化。标准具体内容为：其一，剔除预收款项后资产负债率不超过70%；其二，净负债率不超过100%；其三，现金短债比大于1。根据三道红线将企业分为红色档、橙色档、黄色档和绿色档。红色档意味着该企业踩中三道红线，会直接导致企业不得继续增加有息负债；橙色档意味着该企业踩中两道红线，会直接导致有息债务增速规模可放宽到5%；而黄色档则意味着踩中一道红线，会导致有息债务增速规模可放宽到10%；绿色档意味着企业财务指标状况良好，有息债务增速规模可放宽到15%。这一标准直接导致“高负债、高周转、高杠杆”的房地产企业急踩融资刹车，处于高速发展阶段的企业融资难度大幅提升，惯常使用借新债还旧债的房产企业又该如何走出由此引发的财务困境？

　　近几年经济增长呈现下行趋势，GDP增长率走势较弱。金融市场货币增速和融资规模均显著下滑，对于房地产行业整体而言，融资的难度逐步提升，融资成本水涨船高，这对房企的发展产生了不小的阻碍。融资成本的提高会对企业财务状况产生压力，而融资难度的提升使得房企无法选择多种融资手段及途径来保障现金流持续处于稳定。而现金流无法保持稳定，那当债务集中到期时，企业很有可能因为无法支撑债务从而发生债务违约。

　　（二）缺乏合理的预算管理

　　房地产企业开发周期长，开发环节多、投入资金大而且回款较慢，是典型的资金密集型企业，且对管理层能力要求较高，然而不少房地产企业处于粗放的管理模式，仍停留在以往简单的拿地—筹资—施工—交付流程中，并不具备开发项目应具备的调整能力。房产企业在施工前期不重视构建财务预算体系这一环节，导致内部未能对土地开发成本，周转资金和未来经济效益进行完备的管理，企业也无法掌握目标利润和其他预算指标的进度，一旦市场环境发生异变，大概率会对财务状况造成负面影响。如果想要有效降低企业财务风险，那么企业应对财务预算加强管理力度，在对市场进行充分调研之后，出具预算进度表，并在之后的项目环节中严格对应预算进度表进行一系列的管理。

　　（三）成本控制管理不严格

　　房地产企业的财务工作构成十分复杂，成本控制管理是其中管理难度较大的一项。成本包括但不限于征地拆迁费用、工程前期材料准备费用、工程的基础设施费用等。在房地产项目完工时还需对成本费用进行相应的分配工作、整理工作和再分配工作，直至产生最终收益。这一系列的工作要求相关财务人员不得出现一点差错，在每一个工作环节中细致耐心分析可能出现的问题；不在少数的房地产企业对企业的工程进度过度重视，而忽略了项目成本控制的重要性，缺少安排企业的财务人员对项目成本进行分析控制，导致财务人员仅是简单地对成本的输出进行记录；且许多房地产企业存在财务成本和实际工程成本不一致的现象，导致财务人员和工程人员之间产生隔阂，为企业的管理工作埋下了隐患，很可能会造成企业的管理工作无法顺利有效开展，从而在一定程度上影响了企业的经济效益。

　　（四）风险防范体系不完善

　　房产企业开发投入一个项目需要耗费大量资金。然而目前企业普遍将追求高速发展作为主攻方向，很容易忽略构建与企业发展相符合的风险防范体系。治理层需要有项目管控优化、资产效率提升与利润率对于企业的发展均至关重要的意识。

　　四、房地产企业财务风险应对策略

　　（一）关注国家政策导向

　　房地产企业作为政策敏感型企业，应当时刻关注行业政策的变化，我国房地产行业政策在一定程度上会影响房地产行业的未来发展趋势，因此在国家相关部门对房地产企业制定相关政策之后，企业应根据政策指向积极地调整本企业运营和发展方向，做到积极顺应政策调控，以此来规避政策调控带来的负面影响。此次“三道红线”严管政策出台前，已经有一系列的先导政策表明房地产行业的监管将会收紧。如果企业仍按照以往“高负债、高周转、高杠杆”模式运作，企业大概率会发生财务危机甚至破产重组。如果企业提前关注政策导向并且根据政策调整企业战略，那么大概率会规避由此次政策调整所带来的的风险。

　　（二）完善预算管理体系

　　房地产企业涉及的投资项目都是数额较大的，要想有效降低财务风险，就要建立企业工程预算体系并不断加以完善。企业内部工作人员要对房地产市场进行精准分析，将企业实际情况与市场动态情况有机结合起来，实行分批次、分主次的预算管理制度。在开展房地产工程的预算工作前，要充分了解和规划工程中涉及的各项要素，并严格地记录项目施工过程中涉及的所有经济支出。整理记录数据并将其作为依据，规划科学合理的管理体系，以降低企业工程的运营成本，从而有效提高企业的经济效益。此外，相关工作人员应对实际项目工程实施过程中的管理成本加以计算，从而计算出整个项目工程的预算价格。在此基础上，房地产企业的管理层要对企业内部财务管理的基本流程加以掌握和明确，并要求财务工作人员严格按照工作流程制订科学合理的预算，安排相应的人员进行专职监督工作，进而使房地产企业的预算工作科学合理、真实有效地进行与完成。

　　（三）做好成本管理工作

　　要想有效防控房地产企业的财务管理风险，就要做好成本管理工作。房地产企业的管理工作涉及方方面面，要求房地产企业的管理人员在工作时，注重开发商和房地产、房地产和客户之间的有效互动，把整体利益放在第一位，并将本公司与房地产行业的实际发展情况有机结合起来，科学合理地制订房地产企业内部成本管理体系，并在企业的日常经营过程中严格遵守该成本管理体系，从而使一系列的后续工作可以顺利地开展。

　　（四）提升财务人员整体素质

　　企业不可忽视财务人员整体素质的提升。财务工作门槛不高且不能给企业带来直接效益，但是财务人员的整体素质会给企业财务风险管理带来正向影响[3]。企业应为内部财务管理人员和财务工作人员提供系统的财务管理知识培训，财务人员的工作不能仅仅停留在记录企业的收支及制作财务报表这个层面，应在此基础上结合企业发展路径对企业有一个更为深入的认识，企业治理层应对财务管理人员提升重视程度，财务人员也应主动提升整体职业素质，关注企业发展，在企业发展的道路上提出一系列具有针对性的意见及建议。

　　（五）建立流动性风险管理体系

　　房产企业资金需求量较大，应对流动性风险加强管理力度，必要时应建立流动性风险管理体系。首先，企业要及时收集和梳理内外部资料，比如资本市场变动、国家宏观调控、企业筹融资及投资的计划等；其次，运用科学有效的方式筛选流动性风险管理体系指标，从而构建一套适用于本企业的财务风险预警体系；最后，将企业运营各个环节与财务结合，从业财融合的视觉探索规避流动性风险的对策，使流动性风险管理日常化、系统化和整体化。

　　五、结语

　　综上所述，房地产行业对我国经济发展有着举足轻重的作用，是我国经济发展体系中不可缺少的一环。该行业具有其特殊的属性：投入资金巨大、项目工程周期长，极易受到经济、政策、金融等因素的影响，这导致房地产企业收益大的同时也存在巨大的风险，其中财务风险首当其冲，找出科学合理的方式预防和解决运营过程中出现的财务风险是房地产企业的一个重大课题，这也是企业能否维持高效稳定经营及发展的一个关键因素。因此，房产企业应在日常管理中提前部署财务风险管理工作，公司治理层应时刻关注行业政策的变化，建立并不断完善企业工程预算体系，将企业内部因素和市场及政策等外部因素相结合，进一步提升企业财务人员风险防范意识和加强培养财务人员的综合素质，为房产行业的持续发展打下坚实基础。

参考文献：

　　[1]夏俊.浅谈新时代房地产行业财务管理风险及管控[J].财讯，2023（14）：129-131.

　　[2]王吉.新常态下房地产开发企业财务管理现状及对策研究[J].中国国际财经，2017（19）：257.

　　[3]吴沛晟.新形势下我国房地产财务管理现状及对策分析[J].中国市场，2017（17）：221-222.