摘要：随着2021年1月1日《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）的实施①,物业服务合同也正式作为一种有名合同进入了大众视野。物业服务合同作为《民法典》中新型的有名合同，对规范业主与物业服务公司之间的权利义务有重大意义。物业服务合同的出现，有利于更好地保护业主的权利，避免物业服务公司非法、强制进驻小区进行服务以及收取物业费。本文以邯郸市某人民法院的实际案例为切入点进行简要分析，令广大业主及相关人员对物业服务公司进驻“老旧式小区”服务的基本程序有所了解，并对“老旧式小区”进驻物业服务人员提出合理建议，以期望业主和物业服务人员在遭遇纠纷时能通过法律手段维护自己的合法权益，更好保障“老旧式小区”居民的安居乐业。

　　关键词：物业服务合同；《民法典》；业主

　　随着《河北省老旧小区改造工程三年行动计划（2018—2020年）》的全面落实，邯郸市“老旧式小区”在安全设施、市政配套以及内外部绿化环境等方面存在的问题已经基本得到解决，进一步提升了“老旧式小区”的居住品质，保证了居民安全、有序、健康地生活。与新建的高楼社区不同，这些“老旧式小区”没有专门的物业服务人员，安全措施、小区环境等无法得到有效维护与清理。为保证“老旧式小区”居民享受更好的服务与生活环境，提高生活质量，省政府要求各个“老旧式小区”都要入驻物业以维护社区的安全、环境等，旨在使广大业主享有高质量的生活体验。但在物业公司入驻小区过程中，产生了一系列问题，下文将通过一个典型案例，就其中存在的问题展开探讨。②

　　一、案情介绍

　　2020年6月，邯郸市某“老旧式小区”在业主不知情的情况下进驻了**物业服务有限公司，该公司自称已与小区居委会签订物业服务合同，试用期3个月，而后再由业主评价物业服务质量决定此公司的去留，并口头承诺试用期内不收取物业费。合同内容主要约定了物业服务范围、物业管理期限、物业收费标准等事项。其中物业服务范围包括：室内管件修复、公共设施维修、修复、安保巡逻等等；物业服务管理期限为1年，自2020年7月1日起至2021年6月30日止。在此期间，**物业服务有限公司以张贴告示的形式向该小区业主收取物业服务费，业主以**物业服务有限公司未经合法程序进驻小区为由拒绝交纳物业管理费。2020年10月，该物业服务有限公司自行离开小区。2022年5月11日，**物业服务有限公司向邯郸市某区人民法院起诉，要求每户业主支付2020年7月至2020年10月的物业管理费330元。2022年11月，邯郸市某区人民法院以居委会与物业公司签订的物业服务合同有效为由，判决每户业主支付**物业服务有限公司330元。小区业主对于该判决并不认可，最终提起上诉，目前此案仍在上诉阶段。③

　　二、审理过程

　　在一审阶段，原告**物业服务有限公司诉请被告某小区业主向其支付2020年7月至2020年10月的物业管理费330元，理由系该公司进行了物业服务行为，业主应当支付相应的物业管理费。被告某小区业主辩称，该物业公司入驻小区不符合法律程序且并未按照约定进行服务，对小区内的房屋漏水行为置之不理，也并未按时进行巡逻导致业主财物丢失，故不应向其支付物业管理费。法院在判决中指出，根据住房和城乡建设部2009年12月印发的①《业主大会和业主委员会指导规则》（以下简称《指导规则》）第五十八条的规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会……可以由物业所在地的居民委员会代行业主委员会的职责”，据此认定居委会与**物业服务有限公司签订的物业服务合同合法有效。

　　三、裁判结果

　　在被起诉的20户业主中，其中一户业主与该物业服务公司和解，并向其支付了一部分的物业管理费。其余业主均不服法院判决提起上诉。此案仍在上诉阶段。

　　四、案例分析

　　针对上述案件，笔者总结出以下几个法律问题：第一，合同签订日期为2020年7月1日，我国《民法典》自2021年1月1日起开始实施，该案是否适用《民法典》中有关物业服务合同的相关规定？第二，居委会是否有权代行业主委员会的职责？第三，根据合同相对性原则，居委会与**物业服务有限公司签订的合同即便有效，效力是否及于第三人即业主？第四，物业服务公司进驻该小区的程序是什么？针对这四个问题，笔者将一一进行分析。

　　（一）该案件能否适用《民法典》

　　根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，《民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。本案中**物业服务有限公司与居委会于2020年7月签订物业服务合同，该公司2020年10月离开小区，法律事实在此时就已结束。之后，其于2022年5月向法院起诉，针对《民法典》施行之前的纠纷向法院主张自己的权益，但因案件事实发生于《民法典》施行之前，故该案无法适用《民法典》中有关物业服务合同的规定。

　　（二）居委会是否有权代行业主委员会的职责

　　根据《民法典》中代理制度的相关规定，代理行为要经过被代理人的授权，在未得到被代理人授权的情况下所实施的代理行为系无权代理；若在合理期间内经过被代理人的追认亦可成为有权代理［1］。在本案中，由于该小区并无业主委员会，法院依据《指导规则》第五十八条的规定认定该合同有效也并无不妥。河北省住房和城乡建设厅2021年4月印发的《河北省城镇住宅小区物业服务监管办法》②（以下简称《办法》）中指出，“老旧式小区”综合改造后，地方人民政府有关部门应当指导和协助小区业主成立业主大会和业主委员会，根据居民意愿和项目实际情况，选聘物业服务企业。根据上位法优于下位法的原则，《指导规则》的制定主体是住房和城乡建设部，该指导规则可以视为部门规章；《办法》的制定主体是河北省政府，该《办法》的性质是政府规章，效力低于部门规章，故法院适用《指导规则》符合法律规定。综上所述，在该案件中，居委会有权代行业主委员会的职责。

　　（三）效力是否及于第三人即业主

　　经上述分析可知，该案并不适用《民法典》。在市场经济条件下，要充分遵循意思自治，一般不轻易将某类行为即合同评价为无效，只要行为人具有相应的行为能力，双方当事人意思表示真实，不违背法律和行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，就可以认定该合同是有效的。故可以肯定居委会与**物业服务有限公司签订的合同是合法有效的。但效力能否规制第三人？根据合同相对性及其相关原理［2］，为第三人设置义务要经过第三人的同意，第三人沉默视为拒绝。考虑到本案的特殊性，即该小区没有业主大会且在法院判决居委会与**物业服务有限公司签订的合同有效的情况下，该物业服务合同的效力自然及于业主。

　　通过上述分析，邯郸市某区人民法院的判决合理合法，并无不当之处。经分析，笔者认为在二审阶段该案也会维持原判。但鉴于该案的特殊性，在《民法典》全面实施的背景［3］下，此类案件将很难再次发生。接下来笔者将分析在适用《民法典》的情况下物业服务合同进驻小区的合法程序。

　　（四）物业服务合同进驻小区的程序

　　我国《民法典》第二百七十八条第三项规定，选举业主委员会或者更换业主委员会成员由业主共同决定；第九百四十六条规定，业主可以依照法定程序共同决定解聘物业服务人，解除物业服务合同；应当提前60日将决定解聘的书面通知送达给物业服务人，但是物业服务合同中对通知期限另有约定的除外。依照《民法典》规定可以得出，物业服务合同进驻小区的大致程序为：业主大会通过决议选聘出物业服务公司，业主委员会据此决议与该公司签订物业服务合同。故小区能否进驻物业的先决条件为业主大会进行选聘，若该小区没有业主大会，则要依据《办法》中的规定，由地方人民政府有关部门、街道办事处或居民委员会指导和协助小区业主成立业主大会和业主委员会。概言之，选聘物业服务公司必须由业主大会进行选聘，只有这样才能保证物业入驻小区的程序合法，也只有这样才能选聘出真正服务于小区的物业公司，让“老旧式小区”居民享受更高质量的生活。当然，若对之前的物业服务人不满意，想要对其进行解聘，也要遵守相应的程序。即小区业主大会依法作出解聘物业服务人的决议后，业主委员会据此决议出面解除物业服务合同；另，决定解聘时，应提前60日书面通知物业服务人，但合同对通知期限另有规定的除外；因解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。可见，小区的业主大会在选聘或解聘物业服务公司的过程中都发挥着极大的作用，这也是充分尊重业主意思自治的体现，能更好地保障业主的权利。

　　五、“老旧式小区”入驻物业服务人员的建议

　　随着我国城市化进程的加快，以高层住宅楼组成的中大型社区越来越多，逐步取代了过往“老旧式小区”的居住模式，随之而来的是新型邻里关系的产生。在密集的“高楼社区”中，业主之间相互并不熟悉，遇到问题时需要物业服务人员进行调解解决；且在建设之初这些小区就已经入驻物业公司，故不存在后续进驻的问题。对于居住在“老旧式小区”的业主来说，大家都已相互熟识，遇到纠纷时也可友好协商地解决。此类小区是否需要引进物业服务人员进行管理，笔者持否定态度。第一，基于案例中小区所在的三线城市的经济发展水平，导致了大多数的物业服务公司服务质量不高，服务态度欠缺，在缺乏物业经费的情况下，物业公司往往以服务之名行管理之实，将自己作为“管理者”对社区进行治理，而并非服务于社区居民，因此“老旧式小区”居民对物业治理难有好感；第二，通常“老旧式小区”所在的每个社区都设有居委会，作为居民的自治组织机构，居委会已能很好地服务于社区居民，无需画蛇添足再引进职能重叠的物业服务公司；第三，物业公司的收费不合理是导致“老旧式小区”难以引进物业治理的主要原因，在之前没有物业入驻的情况，居民依旧可以自我协商治理且井然有序。故此针对“老旧式小区”可以采取自我协商治理的方式。但根据政策要求，为保障各个“老旧式小区”居民的生活质量，笔者总结出以下建议供相关人员参考。

　　（一）通过业主大会进行竞聘

　　在信息网络时代，公民接触到的信息越来越多，法律宣传力度也逐渐加强，公民的法律意识不断提高。若想强行进驻小区进行服务已是煎水作冰。且我国《民法典》中对小区进驻物业服务人员作出了明确规定，在法治社会必须依法而行，物业服务人员［4］应通过合法的程序进驻小区。若小区没有业主大会，则要在政府相关部门或居委会的指导下即时成立业主大会，再进行物业服务人员的选聘、竞聘工作。总之，程序不可缺失，要保证业主的知情权与选择权。

　　（二）收费明细公开化、灵活收取

　　“老旧式小区”难以进驻物业的首要原因就是物业管理费较高，且收费标准模糊，全由物业服务人员自行决定，导致业主并不愿意交纳。更何况在没有进驻物业之前，小区居民“自给自足”、自我管理，完全免费，已然将小区治理得井然有序。此情况下收取物业服务费用使居民难以接受，若再收取较高的金额，更会导致物业进驻［5］步履维艰。故应该将物业服务收费明细告知广大业主，耐心解释，并严格按照相关规定进行收取，考虑到不同业主的住房面积、居住时间等方面不同，在收费时也应有所差异，做到紧中有宽、灵活收取。

　　（三）协商共治

　　物业服务人员进驻小区后并非“管理者”，而是保证居民更好生活的服务者。因此，物业服务人员［6］要树立服务居民的意识，切实保证业主的高质量生活。与业主委员会协商治理小区，达到协商共治。

　　六、结语

　　物业服务合同作为《民法典》中新型的有名合同，对规范业主与物业服务公司之间的权利义务有重大意义。物业服务合同的出现，有利于更好地保护业主的权利，避免物业服务公司非法、强制进驻小区进行服务以及收取物业服务费［7］。在全面依法治国的背景下，我国公民的法律意识不断提高，相信在不久的将来，物业服务人员进驻“老旧式小区”时存在的问题将会得到全面解决。