关键词：房屋买卖合同纠纷；合同履行不能；通知义务

　　一、现实情况

　　商品房作为多数人一生中最大的消费品，其价格的变动无时无刻不牵扯着人们的心弦，特别是如今国家老龄人口比重逐渐加大，一家三代为了满足生活需求，购买四房或者五房户型已经成为一半以上家庭的刚需。每年的“金九银十”，都是房地产商冲业绩的关键。但国家为了房产企业的健康发展，在货币去杠杆周期之后，开始迈向新一波的财政去杠杆周期。经统计，2019年上半年已经有270多家房地产企业进入破产清算，某A房地产集团公司的爆雷，更是牵扯着全国诸多购房者的神经。某B房企更是在年底总结会议上明确“活下去”的目标，全面采取大幅度裁员，甚至采取低至8．5折促销等商业经营措施。

　　2021年广东省各地基层人民法院共受理民事案件为22691宗，其中案由为解除商品房预售合同的为1683宗，由此可见，广东省各地基层人民法院受理并审结该类解除商品房屋预售合同纠纷案件数量占2021年全年度已审结民事案件总数的7．417%，可以说是同一案由中较高的案件比例。笔者作为代理人在2021年全年已办理江门市台山市某C房企解除商品房预售合同纠纷案件6宗，全部获得胜诉。

　　二、国外或我国其他地区行使解除权的程序或规定

　　(一)法国：在经过法院裁判之后，才可以将合同解除。当事人不具备擅自解除合同的权利，是否能够正常地解除合同也需要法院进行介入，并进行裁判决定。

　　(二)日本：《日本商法典》第五百二十五条规定：“依据买卖的性质和当事人的意思，没有在一定时期内履行或未达到契约的目的，如若当事人一方不履行合同，或超出所约定的期限，而相对人没有立即请求对方履行约定时，视为自动解除条约。”根据此条规定，当符合相应的法律规定时，合同则自行解除，无需当事人和法院进行裁判和决定；即有时候默示也可能产生解除合同的法律效力。

　　(三)《德国民法典》也规定：“解除合同应当以对方当事人的意思表示为准”。

　　(四)我国台湾地区的“民法典”明确规定：“合同的解除权利在行使中应当以当事人的意思表示为准。”这一表述的含义为当事人一方的意思表示，享有合同解除权的一方需要将解除合同的意愿提前告知对方，便可以解除合同。

　　三、法理基础

　　很明显我国是采用德国和我国台湾地区的通知义务方式。合同的解除仅仅适用于已经生效了的合同，合同也只有在有效期间才能够具备可以解除的状态，已过期的无效合同不具备这一状态。这也是相关律师在办理同类案件时需要注意的问题。解除合同有两种方式：当事人协商一致即可解除合同；存在法定解除合同情形，分为以下几种情况：

　　(一)不可抗力致使不能实现合同目的，该合同失去积极意义，失去价值，即当事人通过行使相应权利的方式，直接将合同解除。

　　(二)因在一定的限期内违约，进而解除合同。这指的是在合同履约期之内，当事人的一方明确自己的行为无法履行主要债务，对方可以行使解除合同的权利。

　　(三)延迟履行指的是债务人能够履行，但是却没有在履行期内履行相应责任的情况，它作为合同解除的条件，因合同的性质不同而有不同的限定。

　　(四)当事人一方因延迟履行债务，或是由于其他违约行为，最后致使合同无法实现目的的情况。

　　(五)兜底条款，兜底条款包括其他解除合同的情形，例如因为行使不安抗辩权，进而中止履行合同，对方未能在期限之内恢复相应的履行权利且未提供担保，履行义务的一方可以要求解除合同。具备这些条件的情况下，不需要对方的同意，只需要向对方表达双方解除合同的意思，即可以解除合同。因此办案思路的出发点为：首先，双方当事人未能协商一致解除合同；其次，案件中没有出现不可抗力(一般不包含疫情影响)情形，至于二、三、四种解除条件都是法律赋予守约方的权利。因此无论解除合同的一方所主张的解除理由是否合理充分，均需向对方表达解除合同的意思，在这一条件下才能达到解除合同的法律效应。

　　四、对于解除合同的法律规定的沿革

　　(一)原《经济合同法》第二十六条规定，凡是出现以下几种情况，可以选择变更或解除合同：1．双方当事人在经过协商后都同意解除合同，且这一行为，不会对公共利益造成损害；2．双方由于不可抗力因素导致合同义务无法完全履行；3．由于一方在规定的期限内不具备履行合同的条件，属于全部条款中第二项规定的，当事人一方可以协商解除合同。

　　(二)原《合同法》第九十六条规定，根据第九十三条第二款中提出的合同解除应当及时告知对方，合同在通知到达之后，即视为确定解除。对解除存在异议的，可以申请第三方仲裁。同时，法律和法规还规定解除合同应当进行批准和登记。

　　(三)原《民法总则》第一百九十九条规定，当事人约定的撤销权和解除权在存续期内可以正常使用，除法律规定之外，权利人在知道该权利之日起开始生效，该条例不适用于诉讼时效中止，以及延长和中断的规定。存续期时间到达之后，撤销权和解除权失效。

　　(四)《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：根据原《合同法》第九十四条的规定，出卖人延迟交付房屋或购买人延迟支付房款，在催促告知后，仍然没有履行约定的，当事人一方可以请求解除合同。

　　(五)《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：出卖人延迟交付房屋，或者是购买人延迟交付房款，在催促告知3个月后，仍然不履行职责，可以请求解除合同。

　　(六)《民法典》第五百零六条规定：合同履行双方应当根据合同的约定，以合同的目的为出发点，履行自己的义务。当事人应当将诚实守信原则当做自己的信条，从达到合同交易目的出发，对合同承担履行职责的义务，同时，还包括协助的义务。

　　第五百一十六条：当事人行使选择权之后，应当告知对方，在告知对方之后，视为送达，确定之后无法再对此进行变更，对方同意的情况下例外。

　　第五百二十八条：当事人由于前项条款的内容中止履行合同的，应当及时将意愿告知对方。对方如果可以进行担保，都可以继续恢复履行合同。中止履行合同之后，对方未在约定期限内恢复履行，并未提供担保，将视为不再履行合同，被迫终止的一方可以请求仲裁机构，要求对方承担违约责任。

　　第五百六十五条：合同一方依法请求解除合同，应当将意愿及时告知对方，合同在通知解除送达之后，需要告知债务人在限期内尽快履行约定，并视为合同解除。债务人在规定期限内没有履行合同，则视为自动解除，债务人未在约定期限内履行债务的，合同应该表明在多少期限内自动解除，双方如若对合同解除存疑，可以请求人民法院和相关仲裁机构对此进行复议，明确合同解除这一行为的实际效果。

　　五、案情

　　2018年2月份，李某(买受人)与某C房产公司(出卖人)签订一份《广东省商品房买卖合同》，该合同约定：买受人购买的商品房为预售商品房；出卖人C公司应在2021年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经甲方(即指C公司)会同施工方、监理方和设计方四方共同进行工程验收，并将符合本合同约定的商品房交付买受人李某使用；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人C公司如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按附件四《商品房买卖合同补充协议》第七条的约定处理。该补充协议第二条约定：甲乙双方互相送达了《商品房买卖合同》，以及相应的通知和说明文件，必须以挂号信或专送快递的方式送达至合同所记载的当事人的住址，并在信函寄出后的第二天视为送达日期，寄出的第五天则视为已送达[1]。

　　上述合同签订后，买受人李某向出卖人C公司全额支付约定的购房款，后出卖人C公司的实际控制人因抽逃C公司资金，导致工程未能继续开展，该公寓只是外墙铺贴瓷砖的框架结构，买受人李某等见此与众多购房者一同于2021年1月向当地住房和城乡建设局进行反映，住建局在两个月后书面回复：“已就此事多次约谈开发商，要求诚信经营，加强与业主的沟通协商，加快工程建设进度，依法办理有关房屋交付手续，切实维护好业主的合法权益。后续我局将持续关注并依法对该项目进一步加强监管和督办”。

　　出卖人C公司于2021年3月16日向买受人李某开具房款发票，但始终未能按合同约定在2021年6月30日前向买受人李某交付房屋。李某见纠缠许久未有结果，于2021年8月份，最终聘请笔者作为该案诉讼代理人办理该案。笔者接受该案材料后，按照《民法典》的有关规定，立即依法向出卖人C公司发出律师通知函，通知C公司于收到该律师函当天解除双方的房屋买卖合同，并要求退回全部购房款。但该律师函被C公司拒收退回。2021年9月份，李某在没有与笔者商量的情况下，又自行连续3天向C公司发出3份解除合同的通知函，但3份通知函均被C公司拒收退回。笔者在发出律师函两个月后向当地法院提起诉讼，法院安排在2021年11月开庭，于2021年12月作出一审判决：

　　首先，原、被告双方签订房屋预售合同后至今已达三年半时间，被告(即出卖人C公司)已有充分的时间去开发该房产；原告(即买受人李某)所列举的证据已完全足以证明，出卖人C公司需要交付给原告李某的房屋仍然处于“烂尾”状态，很明显至一审开庭时仍未能交付给上诉人，所以被上诉人在本次商品房交易中明显对合同主要义务履行不能，完全符合《民法典》第五百六十三条第三款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”；所以C公司是根本违约，原告李某在本案中的举证足以证明存在合同无法履行的情形。原告要求解除合同的依据已十分充分，应得到法院的支持。

　　其次，虽然原被告双方在《补充协议》第二条约定：甲乙双方相互送达与《商品房买卖合同》及补充协议有关的书面文件(如通知等)，须以挂号信或特快专递的形式送达至本合同记载的当事人地址。但根据《民法典》第一百二十六条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”的规定，原告李某委托律师事务所的律师向被告发出律师函的法律效力及后果，等同于原告李某本人向被告C公司发出解除合同的通知。而原告所委托的律师已根据上述《民法典》的规定于2021年8月份向C公司发出通知函件，所以被告C公司认为原告不是按照补充协议约定的指定地址寄出通知函应为无效，至2021年11月份开庭未超过3个月合理期限的抗辩理由不予支持。该案作出一审判决后，被告C公司为拖延时间，不服该一审判决，而向当地中级人民法院提起上诉。其他购房者所起诉C公司的同一案件也一并胜诉。

　　六、案件分析及同类案件的处理意见，律师在接到关于解除合同为案由的案件时，一定要审查

　　(一)当事人自己是否有行使这个通知的义务？如果没有，律师可代行使该通知权或者给当事人代书正式的通知函后按合同的地址寄出。在发出该通知函后，一般情况下两个月才能起诉，预留一个月给法院是用于送达、安排时间开庭，正如上述案件中，律师发出通知函后，约一个月就开庭了，之前没有进入广东省高级人民法院的一个月调解程序。

　　(二)要注意不要超过一年向法院申请解除合同的除斥期间。根据《民法典》第五百六十四条的规定，当事人约定行使解除权利的期限内，当事人未在期限内行使的，则丧失该权利。当时没有事先约定解除行使期限的，自解除人知道有解除之事之日的一年内未行使该权利的，或在对方催告后，未在合理期限内行使该权利的，则丧失解除合同的权利。意味着，在这类商品房预售合同纠纷案件中，从双方在购房合同中约定的交房之日起一年后，购房者不能再向法院申请解除合同，要求开发商退回购房款及承担逾期交房的违约法律责任[2]。

　　七、被申请解除合同人的救济方式

　　(一)看涉案房产在这三个月的合理期限内能否尽快交付？即使不能交付，看能否在法院的主持下达成调解一致，在庭后三个月或六个月内交付，并希望守约方酌情减少或降低违约金额。

　　(二)看守约方有否行使了这个通知义务。

　　(三)看有否超过上述所规定的一年除斥期间，该除斥期间并非诉讼时效，是法院在审理案件时主动审查的时间。

　　(四)根据《民法典》第五百六十五条第三款规定：“双方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力”。如果开发商对该解除合同的通知有异议的，可以以购房者未付款等情况为由向法院提起诉讼，对购房者解除合同的通知有异议，可以书面回复购房者继续履行合同。

      参考文献

　　[1]肖建国，宋史超．《民法典》合同司法解除规则的程序法解读[J]．浙江社会科学，2020(12)：14．

　　[2]湖南省嘉禾县人民法院．合同当事人单方发出解除合同通知效力如何认定[EB/OL]．(2015-09-30)[2022-03-09]．http：//hnjhfy．chinacourt．gov．cn/article/detail/2015/09/id/1720923．shtml．