全球人口老龄化问题越来越严重，不少相关的社会问题也跟着出现。养老行业的发展态势与前景持续被关注，人口老龄化加剧带来的问题也需要认真思考。

　　同时，随着我国“房住不炒”的政策成效显著，房地产企业要适应新形势就得作出调整。从盘活存量资产、降低减值风险、为开发主业赋能以及助力社会稳定等角度出发，能清楚地看到房地产与养老行业跨界的必要性。房地产企业进入养老行业，还会遇到存量项目改造风险、沉淀资金难以盘活、存量项目土地性质问题、税收难题以及居民购买力不足等风险。

　　房地产企业当前面临的困境

　　供需关系失衡，市场调整艰难。随着“房住不炒”政策及各类配套政策的持续推进，再加上城市化率已达66.16%、经济增速放缓等因素，房地产市场已从过去的供不应求转为供过于求，这种状况在未来很长一段时间恐怕很难有根本改变。

　　金融属性褪去，消费属性难立。党的十*大提出“房子是用来住的”理念后，房屋的居住属性愈发凸显。多项政策举措出台，目的是促进房地产市场中住房的多样化供给，包括供给主体、供给方式等多个方面的多样化。供给增加后，需求得到满足，房地产一级市场和二级市场的交易价格持续走低。价格下降又引发了对房地产抵押物及资产价格的重新评估，这削弱了房地产本身的金融和投资属性，也让“房住不炒”的理念得到进一步强化。

　　盈利空间受限，财务状况承压。2024年典型房企营收与利润双降，整体毛利率下降至10%，整体归母亏损扩大至3151亿元。2025年典型房企面临5257亿元债务到期高峰，随着利润率进一步下降，偿债压力加剧，整体财务状况呈现紧张态势。

　　房地产与养老行业跨界的必要性

　　盘活存量资产

　　党的十*大清晰指出，我国经济已从高速增长阶段迈向高质量发展阶段。在全国经济转向高质量发展的大背景下，房地产业需要应对的重要问题之一，就是怎样构建房地产发展新模式，推动房地产市场平稳健康发展。通常来说，房地产企业握有大量的住宅、商业和办公等存量资产。当这些资产面临市场饱和与需求变化时，可被改造为老年公寓、护理院、适老社区等养老用房。

　　降低减值风险

　　房地产市场竞争异常激烈，销售已经没法只靠价格战了。降价促销这种方式，一来不能快速卖掉库存，二来还会损害母公司所有者权益和项目整体利润。所以，房地产企业得及时转型，采取自持策略，把部分资产转变成长期持有的养老设施。这样做，既能提前进入养老产业，又能避开短期内的行业价格战，保住项目价值。而且，稳定的租金收入能不断给企业提供资金支持，让企业抵抗风险的能力更强。

　　赋能开发主业

　　随着住宅的金融属性减弱、消费属性愈发明显，房地产行业得重视提升住宅产品的品质和配套服务，以满足居民越来越多元且不断升级的需求。房地产企业涉足养老领域，能延长自身的产业链条，从青年居住到老年养老提供一站式服务。跨界整合业务不仅能丰富企业的产品线、提升品牌形象，还能增强客户黏性，为房地产开发商长期发展特色业务提供助力。

　　助力社会稳定

　　在当前行业调整期，房地产企业逐步涉足养老领域，既能增加有效投资、推动经济增长，又能带动医疗、装饰、物业管理等相关产业协同发展，形成新的经济增长点。

　　房地产企业进入养老产业，还会在护理、医疗、物业管理等一线岗位创造大量就业机会，有助于维护社会稳定、缓解就业压力。比如，一家有400个床位的护理院（包含颐养功能），至少需要170名全职工作人员，其中一线岗位约140个。这就相当于400位老年人能带来170个中青年就业岗位。

　　房地产企业进入养老行业的风险与难点存量项目改造的风险

　　房地产企业利用存量项目改造养老项目，首先要确认项目建设时按原使用功能设计遵循的规范，是否与现行规范要求相符。评价项目时，要从使用功能、抗震等级、日照、消防疏散等方面做系统性评估。不过，企业在进行改造时，可能会因为原有建筑不符合新规范或养老、医疗方面的规范，导致抗震、消防疏散等方面的论证难度大、成本投入高。这部分成本老年群体感受不到，却会加大企业的实施难度和资金投入。

　　沉淀资金无法盘活的难点

　　在监管调控下，养老行业的收费方式有了明显改变，像趸交式、会籍式、产权式等高额收费模式正慢慢退出。政府监管部门出台了限制高额押金的办法，这说明房地产企业不能再像卖房那样，通过一次性收大额费用来回笼资金，只能靠收年费、月费慢慢回收，这种情况会对企业的长期发展规划产生不利影响。

　　存量项目税收的难点

　　房地产企业涉足养老行业，税收也是一个难题。目前我国还没有针对养老行业出台具体的税收优惠政策。拿房产税来说，用自有房产开展养老服务的房地产企业，缴纳房产税时仍要按从价原则计算；由于自有房产的账面成本通常较高，房产税就加重了这些企业的税负。

　　要是企业租赁他人房产开展养老服务，出租该设施的产权方需按从租原则缴纳房产税；这部分税费会变相转嫁给运营主体，同样增加了运营主体的负担。这些税费最终都会落到养老服务的消费者，也就是老年人身上。养老行业本就不是暴利行业，企业正常投资后，一般要10年以上才能收回成本。如果能有一整套税费优惠政策，对养老行业和消费者来说都会是好事。

　　居民购买力的风险

　　居民购买力，是影响养老行业规模的关键因素。护理服务有医保、长护险等政策支持，能降低居民自费比例，带动老年人的使用积极性。但其他不需要护理的养老服务产品，还缺乏相关政策支持，得由居民全额自费，这会削弱老年人的使用意愿。如果能在购买力方面给予适当补贴，就能提高老年人的付费意愿，也能助力养老行业发展。只是目前这方面的政策支持还比较欠缺，给养老行业的市场拓展带来了挑战。

　　国家一直坚持对房地产行业“房住不炒”的定位，为了让房地产行业平稳健康发展，正积极推动房企“去库存”，促进市场稳健运行。房企要抓住新机遇，在人口老龄化的时代背景下，主动应对供需关系失衡、金融属性减弱、盈利空间受限等困境。通过盘活存量资产、降低减值风险、为开发主业赋能、助力社会稳定等方式，解决养老行业发展不平衡、不充分的问题，在跨界融合中实现产业可持续发展并获得收益。不过，房企进入养老行业，会遇到存量项目改造风险、沉淀资金难以盘活、存量项目土地性质问题、税收难题以及居民购买力不足等不少风险和难点，所以需要全面考量，制定相应策略来应对这些挑战。