摘要：保障性租赁住房是实现“ 租购并举 ”住房制度的重要举措。为探究国内外保障性租赁住房研究历程和热点趋势，本研究基于 Web of Science 核心数据库收集到的 2324 条文献数据， 借助科学知识图谱方法开展关键词聚类分析和研究前沿探测。研究发现，国内外对保障性租赁住 房的研究历程可以划分为萌芽期（2000—2006 年）、成长期（ 2007—2012 年）和爆发期（ 2013 年 至今）；相关研究热点主要聚焦于保障性租赁住房的需求分析、政策法律、市场调控和运营机制方面。最后， 基于研究结果， 对领域研究进行了前沿预测与前景展望。

　　关键词：保障性租赁住房,科学知识图谱,关键词聚类

　　“ 安居 ”是人类千百年来的朴素愿望，是社会 稳定的基本要素，关系到人民群众的切身利益。 近年来，随着城镇化水平迅速提升和城市人口的 爆炸式增长，人们住房保障需求与城市住房供 应之间的矛盾愈发紧张 。因此，实施保障性租 赁住房对兜牢和改善民生保障体系、防范化解 重点领域风险、促进经济社会高质量发展具有 重要意义［1］ 。党的二十大报告提出，“坚持房 子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立 多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制 度 ”， 为大力发展保障性住房租赁明确了改革 方向，得到学术界的广泛关注 。目前有很多国内 外专业机构对保障性租赁住房的历史沿革和政 策创新展开了持续探索，特别是伴随着中国快 速城镇化涌现的新情况、新问题与新课题，不同 学者和科研组织对保障性租赁住房的供需矛盾、 政策演化和市场机制等开展了不同层面的系统 研究。

　　从历史发展视域来看，保障性租赁住房是我 国住房制度改革和长效机制建设的核心，已经成 为缓解内部矛盾、维护社会公平的重要手段。然 而，站在理论构建视角，现有研究尚未清晰描绘相关文献研究全景，缺乏对保障性租赁住房研究 的整体梳理和系统分析。本研究拟借助文献计量 分析软件 VOSviewer ，综合运用文献计量、文本 分析和系统综述等方法，基于 Web of Science（简 称 WOS）核心数据库中有关保障性租赁住房的 文献数据，科学划分相关领域研究历程和研究热 点，探究并预测研究领域的前沿态势，为保障性 租赁住房深入研究提供相关启示。

　　一、研究方法与数据来源

　　近年来，科学知识图谱作为科学计量学方法 的重要工具，在系统综述领域得到广泛应用。科 学知识图谱能够直接利用文献分布特征，通过 对收集文献数据的关键词共现和文本分析，直 观呈现相关领域国内外研究的关键节点和知识 结构［2］。

　　数据收集采用系统评价和荟萃分析首选报告 项目（Preferred Reporting Items for Systematic Reviews and Meta-Analyses）方法，借助 WOS 核心 数据库（包括 SCI-E、SSCI、CPCI-S 和 CPCI-SSH  数据库）的高级检索方式。检索关键词则参考了 基准文献、专业领域主题词表和领域专家意见。 主要文献检索于 2023 年 11 月通过 WOS 数据库进行，使用术语“保障性租赁住房”等关键词专 业翻译。检索时间跨度设定为 2000 —2022 年，文 献类型限定为“article”“review ”和“proceedings papers”。在整个文献检索过程中，只考虑以英文 发表的文献。通过去除重复文献、排除非领域学科 等精练操作后导出全文题录，最终共获得 2324 条 相关文献。

　　二、研究阶段划分

　　（ 一 ）萌芽期（2000 —2006 年）

　　该阶段学术界开始关注到保障性租赁住房研 究领域，主要研究热点聚焦于住房改革、廉租房 建设等方面。受 1997 年亚洲金融危机影响，包括 中国在内的大多数国家开始将房地产行业视为新 的经济引擎，特别是 1998 年我国开启了轰轰烈 烈的住房制度改革，使得全世界的学者开始关注 中国首次房改相关议题。

　　（ 二）成长期（2007 —2012 年）

　　随着房地产行业的迅猛发展，该阶段学术界 开始将目光朝向低收入群体和保障性住房体制方 面，住房租赁市场迎来发展机遇，廉租房、保障性租赁住房得到广泛关注。随着相关政策的落地实 施，公共廉租房建设进程大大加快，实现了廉租 房和公租房的“ 并轨 ”改革。

　　（三）爆发期（2013 年至今）

　　2012 年党的十八大以来，保障性租赁住房制 度愈发完善，租赁市场机制和租购同权等成为研 究关键词。2016 年 6 月，国务院办公厅印发《关 于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》， 标志着以市场配置为主、政府提供基本保障的住 房租赁体系逐渐形成。党的二十大进一步明确了 “ 建立多主体供应、多渠道保障、租购并举 ”的保 障房发展战略，彰显了国家层面对保障性租赁住 房建设的决心 ，相关研究步入爆发期。

　　三、研究热点分析

　　本研究基于筛选后的文献文本数据，利用 VOSviewer 开展关键词聚类分析。如表 1 所示， 最终共得到 5 个聚类结果，根据关键词分布情况， 可以将这 5 个聚类分别概括为保障性租赁住房以 及相关的需求分析、政策法律、市场调控和运营 机制 ，分别代表了当前研究热点。

　　（ 一）保障性租赁住房的需求分析方面

　　主要包含了“ 无房者 ”“流动人口 ”“农民 工 ”“大学生 ”等关键词。国内保障性租赁住房 政策的设计初衷，就是为了改善城镇户籍困难群 众的住房条件，其保障对象主要包括符合条件 的新市民和青年人等群体。Chapple 等［3］指出， 稳定策略、生产政策和保障性住房能够直接或间 接防止流离失所。学界系统阐述了农民工、青年 学生和老年群体的租房脆弱性，并强调面向租户 支持人员设置现场服务的重要性，即做好政策落 地的最后一公里，畅通上层政策与下层诉求的 对接。

　　（ 二）保障性租赁住房的政策法律方面

　　主要包含了“ 城市管理 ”“公共政策 ”“公 平正义 ”“制度改革 ”等关键词。保障性租赁住 房的政策改革与住房制度改革息息相关，从福利 分房到公租房、廉租房并轨，再到住房租赁补贴 和公积金改革，保障性租赁住房不均衡格局与地 方政府驱动的土地开发、政策调控和经济发展 显著相关。亟需做到各类政策法律的协同和一 致性，同时发挥地方政府的能动性，先立后破， 即“ 立 ”住社会稳定和高质量发展的前提下，再 对保障性租赁住房和房地产市场开展系统性改革 的“ 破 ”。

　　（三 ）市场调控

　　保障性租赁住房的市场调控聚类中，主要包含了“ 动态调整 ”“房租定价 ”“租房安全 ”“租 房权利 ”等关键词汇。保障性租赁住房在调节房 地产市场和影响关键资源配置方面发挥着重要作 用，然而在土地财政模式下，优势公共资源多倾 向于商品房，加之房屋租赁市场管理混乱，消费 者更倾向于购房而非租房。因此，租购并举、租购 同权是保证住房租赁市场活力的关键，需要政府 平衡稀缺公共资源的分配，从立法层面做到房屋 所有权和使用权人享受同等教育、医疗等公共服 务权利。

　　（四 ）运营机制

　　保障性租赁住房的运营机制聚类中，则有 “ 融资渠道 ”“房屋供给 ”“退出机制 ”等关键词。 当前保障性租赁住房的运营机制，囊括了房屋从 立项、开发到使用和退出的全流程，主要包括要 素的供给机制、建设融资机制和承租人准入退出 机制。保障性租赁住房的供给机制在于盘活公共 土地和房源循环，实现可持续的租赁市场。学界 对融资机制的研究较为丰富，包含多渠道资金、 多元化融资方式和多形式合资手段。准入退出机 制需要更为精准施策，设立完备的奖惩激励措 施，借助大数据等信息技术开展退出监管，从而 实现保障性租赁住房的良性循环。

　　四、研究趋势预测

　　基于科学知识图谱和研究热点分析，总结未 来保障性租赁住房的研究趋势如下：

　　（ 一）住房需求的精准识别和供需对接

　　当前，我国住房体系面临着结构性问题，具 有城镇住房总量充足与新市民无房可住的矛盾。 未来保障性租赁住房改革的重点，除了在供给侧 释放更多房源要素 ，还需要聚焦城市新青年和新市民住房需求的精准识别，尤其是农业转移人 口的跨区域、跨户口和跨层级愿望与保障性租 赁住房分配对接的问题，这些也将成为未来研究热点。

　　（ 二 ）落实“ 租购同权 ”政策法律落地

　　围绕“ 租购同权 ”这一保障性租赁住房的战 略方向和政治要求，在随后的政策法律深化改革 中将得到充分重视和重点体现。需要从法律层面 进一步明晰房屋居住权、所有权和其他享受公共 服务权利的边界与联系，消除保障性租赁住房制 度性歧视。此外，如何明确政府、土地、市场、户 籍、信息等要素的权责机制，探究保障性租赁住房多主体的角色定位和博弈机制，仍然是政策体 系改革需要聚焦的方向。

　　（三 ）完善“ 租购并举 ”住房市场路径

　　“ 租购并举 ”能够有效弥补商品房市场需求 空缺，同时遏制房地产金融化趋势。然而，“租 购并举 ”在市场化实践中仍然面临很多问题，例 如租赁住房的质量保障、租购权责统一、土地开 发补偿、居民多层次需求引导、市场动态定价调 整和市民安居观念转变等，需要建立完善保障性 租赁住房税收等法律制度，强化地方政府的立法 和执法权责，从而加强保障性租赁市场法治化 建设。

　　（四）借助信息技术畅通运营机制

　　随着“ 工业 4．0 ”的深入发展，以人工智能、 大数据、区块链和元宇宙等为代表的新兴信息 技术得到广泛应用。对于保障性租赁住房的运 营机制，无论是需求供给预测、融资风险评价、 准入退出精准识别等，均可借助新兴技术落地 实施。例如，可以借助金融大数据和神经网络模 型，能够精准识别保障性租赁住房的潜在融资 风险。

　　五 、结语

　　有关保障性租赁住房的文献研究较为丰富， 当前研究热点主要聚焦于保障性租赁住房的需求 分析、政策法律、市场调控和运营机制等方面。 本研究借助 VOSviewer 对筛选后的文献数据开 展关键词聚类，系统回顾了保障租赁住房在萌芽 期、发展期和爆发期的研究历程。基于研究热点 和文本分析，从住房需求、“ 租购同权 ”政策法 律、“ 租购并举 ”市场路径以及信息技术应用等 方面，预测了保障性租赁住房领域未来的研究趋 势，以期为保障性租赁住房长远发展和深入研究 提供启示。

　　参考文献

　　［1］  纪建斌．现阶段房地产管理体制建设存在的问题及 其法律思考［J］．法制博览，2022（8）：63-65 .

　　［2］  梁本部，谢科范．安全疏散中 ICT 技术应用研究脉 络与热点分析［J］．中国安全生产科学技术，2019 ， 15（9）：50-56 .

　　［3］  CHAPPLE K，LOUKAITOU-SIDERIS A，MILL- ER A，et al．The role of local housing policies in preventing displacement：A literature review［J］.  Journal of Planning Literature，2023，38（2）：200-214 .