摘要：房地产行业繁荣发展的背景下，房贷规模明显扩大。房价持续上涨早已超出购房者承受能力，但为满足住房需求，越来越多的购房者通过贷款的方式获得房产，这使得个人住房按揭贷款业务量激增，增加了潜在风险的发生；此外，还存在因为购房者提供虚假的材料进行按揭贷款，获批之后却无力偿还而出现的停贷，且近来因开发商延期交房或者烂尾，导致购房者停贷的现象也越发频现。因此，做好购房者风险防范工作具有重要的现实意义。基于此，本文首先分析了我国个人住房按揭贷款中购房者存在的风险；其次探讨了我国个人住房按揭贷款中购房者存在风险的防范对策。

　　关键词：个人住房；按揭贷款；风险；防范对策；研究

　　个人住房按揭贷款，具有贷款金额大、资金占用时间长等特点。当前，我国个人住房按揭贷款中购房者存在着诸多的风险，例如信用风险、利率风险、抵押风险等等，如购房者没有及时偿还贷款及利息，将会给银行造成巨大的经济损失，为保障资金安全，提升银行风控能力，银行必须要高度重视风险防范工作。

　　一、我国个人住房按揭贷款中购房者存在的风险分析

　　(一)信用风险

　　1．被迫违约。个人住房按揭贷款中的购房者被迫违约风险，指的是购房者在购房后，受到工作、健康、家庭等诸多方面因素的影响，实际支付能力远低于月供，无法及时偿还银行本金和利息，这一现象被称为被迫违约。

　　2．理性违约。个人住房按揭贷款中的理性违约，指的是购房者通过财务核算后，发现抵押物重置成本远低于住房按揭贷款剩余本金的情况下，放弃原抵押物购买新房产要比继续供款保留原抵押物划算，进而主动终止还款。该现象常见于基准利率大幅上涨时和房价快速下跌时，当继续还款成本超出放弃还款的收益，购房者将会出现理性违约的现象。

　　3．提前还款。个人住房按揭贷款中，购房者提前还款的现象极为常见，如：提前偿还部分款项、提前全部还款等等。当购房者获得大量资金后，往往会考虑提前偿还部分或全部贷款，减轻房贷压力[1]。与此同时，如市场利率远低于合同利率，也会导致出现提前还贷的现象。提前还贷行为，会降低银行的利息收入。

　　4．恶意骗贷。个人住房按揭贷款中的恶意骗贷，也被称为“假按揭”，是指开发企业以本单位职工及其他关系作为购房人，借购房之名套取银行贷款的一种欺骗行为。购房者假借购买房产的名义将贷款资金应用于其他领域，如：投资、偿还其他贷款等等，这必然会给银行造成经济损失风险。

　　(二)抵押风险

　　1．抵押物处置风险。购房者如没有在规定时间、期限内偿还贷款，将会导致抵押物变现方法单一化，并且抵押物变现成本较高，往往会高于其收益，此时如银行无法足额将抵押物变现，即可引发抵押物处置风险。当前，受到交易手续费用、交易手段等因素的影响，抵押物处置风险时有发生。

　　2．抵押物价格风险。抵押物在待抵押过程中，如房产价格下跌、房产严重破坏，会导致抵押物价值降低，当实际抵押价值远低于刚办理抵押时的估值的情况下，即可引发抵押物价格风险，导致银行出现亏损。

　　(三)流动性风险

　　1．银行放贷金额主要来源于居民存款。众所周知，居民储蓄以短期为主，大多在3~5年之内，极少有储户进行长期存款。房产抵押贷款期限多在10年以上，这种短存长贷的行为，对银行资金流动产生了极大的限制，进而影响银行利益收入。

　　2．各家银行贷款业务管理不易。贷款客户群体分散，以零售贷款为主，客户的贷款日期、额度以及还款日期、额度，均存在着较大的差异，这增加了银行管理难度。同时，银行抵押物变现难度大，甚至会面临抵押物价格下跌风险，影响银行资金的回笼及流动，丧失投资机会，严重的会导致资金链断裂[2]。

　　(四)管理风险

　　1．内部操作风险。银行内部管理时，如内部操作违反规定，极易诱发风险。个别银行为达成任务指标获得绩效奖励，进而出现包庇购房者提供虚假材料，擅自做主将贷款申请条件、担保条件放宽，放低贷款标准。再加上个别职工过于注重眼前利益，丧失职业道德，违反操作，进而对银行利益造成经济损失。

　　2．管理机制缺陷风险。银行内部管理时，没有建立完善的管理机制，导致职工在工作时缺乏责任意识，违反操作规程，甚至和借款人串通一气，逃避制度的约束，进而影响资金的正常回笼，增加逾期风险。

　　(五)市场风险和利率风险

　　1．市场风险。房地产行业繁荣向好时，往往个人住房贷款业务需求会明显增加，房地产行业市场萧条时，个人住房贷款业务需求会降低。当经济不断生长时，居民收入提升，此时购房贷款需求会增加；当经济衰落时，失业率下降，居民收入降低，此时不仅购房贷款需求减少，而且极易出现坏账[3]。

　　2．利率风险。利率出现波动的情况下，会对银行造成一定的风险和损失。利率上涨时，住房抵押利率上涨，此时购房者偿贷压力增加，极易出现违约风险；利率下降的情况下，购房者会以低利率重新借款来提前偿还贷款，进而造成银行经济损失。

　　(六)政策风险和法律风险

　　1．政策风险。政府各项经济政策的调整出台，和房地产行业发展及走向密切相关。房地产市场远高于居民消费能力的情况下，为避免出现“泡沫”，政府部门往往会颁布政策控制发展热度，这会间接影响银行经济利益，增加住房贷款违约率。

　　2．法律风险。现阶段，我国法律制度尚不完善，对个人住房按揭贷款、抵押贷款方面的法律制度处于缺失状态。由于缺乏法律制度的约束，导致银行在办理个人住房贷款业务时各项工作的开展没有明确的法律条款与之对应，从而形成了贷款运作的法律风险。

　　二、我国个人住房按揭贷款中购房者存在风险的防范对策探讨

　　(一)加强银行房贷操作及流程管理

　　1．加强甄别购房者还款能力。银行要深入、严格调查、审查购房者，对其还款能力进行准确评估，准确把握第一还款来源，规避个人住房贷款违约风险的发生。对个人住房贷款申请进行审核时，需重点审查把关购房者经济收入，并向借款人单位、工商、税务、征信等多个部门进行查证，并严格审查购房者的纳税、资产证明，保证第一还款来源的充足性和真实性。

　　2．对购房者的还款意愿进行深入了解。个人信息属保密信息，银行获取难度较大且成本较高，导致工作中信息不对称，优质客户被拒之门外。在此情形下，银行要深入了解审查购房者的还款意愿。购房借款人是老客户的情况下，可对其先前的还款记录和贷款状态进行分析，进而了解其还款意愿。购房借款人是新客户的情况下，可结合其家庭状况、职业、年龄、教育等情况判断其还款意愿，具体可通过借款人所提交的贷款申请资料、征信报告等进行分析判断。

　　3．要积极完善个人住房按揭贷款手续，重点对个人住房贷款公证、抵押和保险等手续予以完善，坚持贷款面谈制度，从细节上把握购房者的还款意愿和能力，并强化贷款合同及档案管理，防范风险的发生。

　　4．放贷后，银行应认真做好监管工作，强化监管力度，搭建完善的业务处理系统，并动态化监控购房借款人的财务状况，如发现存在逾期贷款，应对其原因进行查询，制定有效措施阻止逾期贷款的继续发展，降低对银行所造成的损失。要密切跟踪借款人的财务变动状况，如发现借款人没有如期偿还贷款，银行应严格按照合同进行违约处理，降低所造成的影响和损失。

　　(二)严防“假按揭”现象

　　首先，要严格考察、调查购房借款人的信用状况，重点考核有违约记录的人员，深入分析现及还款能力和意愿。如购房借款人有还款能力，但无还款意愿，或缺乏信用意识，那么依然会引发信用风险。所以要严格考核购房还款人的信用状况，将有违约前科的购房借款人拉入黑名单，避免与之发生业务联系；其次，要深入调查房地产项目的运营状况，房地产开发企业的信用和资金状况，要重点了解分析领导者的负债、信用等信息，充分结合房地产项目实施情况，科学合理地确定贷款额度，避免出现多次抵押、售后再抵的现象，保障银行资金安全[4]。

　　(三)建立完善个人信用制度

　　为降低我国个人住房按揭贷款中风险问题的发生概率，保证交易市场的稳定性，建立健全完善的个人信用制度至关重要。首先，相关部门要建立完善个人信用档案制度，借助计算机信息技术，整合记录居民个人信用信息，如：住房公积金缴纳、信用消费记录等，并对上述信息妥善存档避免侵权与泄露；其次，要重视对个人信用调查和评估机制的建立与完善，该制度的建立，需要以政府部门为主，以银行系统相协助，以社会中介机构相辅，保证制度的多层次性；最后，要搭建个人信用监控体系，对个人信用法律环境和技术手段进行完善，为银行个人住房按揭贷款业务的开展提供重要的参考资料。

　　(四)加强个贷客户经理队伍建设管理

　　银行个人住房按揭贷款业务中，客户经理发挥着重要的作用，做好个贷客户经理队伍建设及管理工作非常关键。首先，银行应明确人才队伍建设的重要性，尤其是在当前个人住房按揭贷款风险高发的背景下，对于个贷客户经理的专业性提出了更高的要求，组建一支专业、优秀的个贷经理团队，是保障个贷业务稳定发展的关键。在人才培训时，可通过师傅带徒弟的方式，学习积累丰富的业务经验，规避风险问题的发生；其次，要强化人才队伍梯队建设，积极面向社会及高校公开招聘优秀人才，严格考核应聘人员，确保其具备较高的专业能力和综合水平及职业道德，为队伍注入新鲜血液，防止人才断层[5]；最后，要强化个贷客户经理队伍考核工作，将考核结果和薪酬福利待遇等相挂钩，促进其工作积极主动性的提升，认真负责做好个人住房按揭贷款业务服务工作，从源头上规避贷款风险的发生。

　　(五)搭建个人住房贷款风险预警软件

　　当前，房地产行业发展虽然繁荣，但也潜藏着诸多的风险，为保障交易市场的稳定性、安全性，要重视对个人住房贷款风险预警软件的搭建，及时分析房地产变动、国家政策、经济指标，并预测房地产市场风险，制定针对性、有效性的防范措施，便于在风险来临前做出反应，降低对银行所造成的损失。首先，要建立风险预报数据库，通过多个渠道整合完善数据，为模型的搭建提供数据支撑；其次，要研发风险预警模型，遵循因地制宜的原则，结合我国基本国情，科学规划各地区的预警区间、警戒线、概率密度函数等设置合理参数；最后，应完善快速反应机制和预控机制，确保能够快速地化解风险，保障银行资金安全性[6]。

　　(六)优化个人住房贷款法律制度环境

　　现阶段，我国已出台实施的个人住房贷款方面法律制度并不少，例如《城市房地产管理法》《个人住房贷款管理办法》等等，但是却仍有瑕疵，相配套的法律制度操作性不强，内容不具体，这对银行个人住房按揭贷款业务的开展造成了一定的影响，增加了风险发生概率。在此情形下，要积极健全房地产金融法律法规体系，加快房地产金融立法，确保房地产金融良好发展。首先，建议出台专门的监管办法，强化银行个人住房贷款监管力度[7]；其次，要对现行《证券法》予以补充完善，优化房地产抵押贷款债券发行和转让制度；再次，要对保险及担保相关法律法规进行修改完善，规范个人住房按揭贷款操作规程、审批规程，明确个人住房贷款贷后及个人住房贷款档案相关的管理办法，防范贷款风险；最后，应做好对财产保险制度的优化工作，丰富个人住房抵押贷款保险种类，进而有效降低购房贷款申请人的负担，防止后期被迫违约。

　　三、结语

　　个人住房按揭贷款业务量不断增加的背景下，针对当前我国个人住房按揭贷款中购房者存在的诸多风险因素，要高度重视起来，深入全面分析按揭贷款业务风险根源，制定健全完善的风险防范措施，提升风险控制水平，保障银行资金安全，确保交易市场稳步运行，助推房地产行业健康有序发展，促进社会经济良性发展。

参考文献

　　[1]马存现，禹志明．金融机构个人按揭贷款风险探析[J]．时代金融，2017(30)：26，36．

　　[2]周淑玉．个人住房按揭贷款风险及防范研究——以建设银行HG支行为例[D]．天津：天津科技大学，2020．

　　[3]孙丽俊，王婷．商业银行个人住房贷款风险及防范[J]．区域治理，2019(34)：225-227．

　　[4]赵燕，付郑嘉豪．我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析[J]．经营管理者，2015(5)：156-157．

　　[5]谭琳琳．基层商业银行个人住房按揭贷款风险防范的分析[J]．科技资讯，2014，12(34)：237．

　　[6]康艺伟．我国个人住房按揭贷款中购房者存在的风险及对策[J]．房地产导刊，2014(14)：29．

　　[7]毛蓉．银行个人住房按揭贷款风险防控研究——以中行x支行为例[D]．成都：西南财经大学，2018．